.svg)
Введение
Бали привлекает тех, кто хочет задержаться здесь дольше, чем на время обычного отпуска. Долгосрочная аренда позволяет обрести на Бали настоящий дом на несколько месяцев или на год, не прибегая к покупке недвижимости и не замораживая свои сбережения.
Это руководство предназначено для экспатов, удаленных сотрудников, семей, планирующих переезд, и тех, кто впервые задумывается о покупке жилья и взвешивает все «за» и «против». Мы написали его простым и понятным языком, без рекламных уловок.
Вы узнаете, сколько стоит долгосрочная аренда, как работают договоры и депозиты, и какие районы подходят для разного образа жизни. Мы также расскажем, могут ли иностранцы арендовать жилье на законных основаниях и чем аренда отличается от лизхолда или покупки. В Uluwatu Property мы уже более 10 лет помогаем людям находить дома в районе Улувату.
Основные выводы
- Стоимость: Ежемесячная арендная плата за виллу с одной спальней начинается примерно от 15–21 млн индонезийских рупий, в зависимости от района, площади и условий сделки.
- Помесячная или годовая аренда: Помесячная аренда дает больше гибкости, а годовая обычно оплачивается единовременно, что позволяет получить более выгодную ставку.
- Депозиты и договоры: Будьте готовы внести депозит и подписать письменный договор — Perjanjian Sewa, который защитит ваши интересы, если владелец решит продать объект.
- Юридические аспекты: Иностранцы могут арендовать жилье на свое имя, но для длительного проживания вам в любом случае потребуется подходящая виза.
- Лучшие районы: Чангу, Семиньяк, Убуд, Санур, а также более спокойные Улувату и побережье Букит — каждый из этих районов подходит для определенного образа жизни.
- Аренда или лизхолд: Аренда — это способ с минимальными рисками «примерить» район на себя, прежде чем решиться на лизхолд или покупку.
Что такое долгосрочная аренда на Бали?
Долгосрочная аренда на Бали — это частный наем виллы, дома или квартиры на длительный срок. Такие сделки оформляются в виде ежемесячных или годовых договоров. Стоимость аренды в пересчете на сутки значительно ниже, чем при краткосрочном отдыхе, при этом вы получаете права арендатора, а не собственника.
Краткосрочная или туристическая аренда оплачивается посуточно. Долгосрочная аренда — это ваше постоянное жилье, поэтому вы подписываете более длительный контракт и зачастую получаете объект с минимальным набором мебели или вовсе без нее.
Причины высокого спроса очевидны. В 2024 году, по данным Центрального статистического бюро Бали (BPS), 6,33 миллиона иностранных туристов выбрали Бали в качестве основного места отдыха.
Для арендатора это означает простую вещь: хорошие варианты для долгосрочного проживания разбирают быстро, поэтому стоит изучить рынок еще до приезда.
Почему долгосрочная аренда пользуется таким высоким спросом
Спрос на долгосрочную аренду на Бали сохраняется круглый год, он не зависит от сезона. Удаленные сотрудники и семьи, переезжающие на остров, создают постоянный спрос на качественное жилье, что делает конкуренцию за хорошие объекты довольно высокой.
Официальная статистика подтверждает этот тренд. Согласно данным Центрального статистического бюро Бали (BPS) об официальной заполняемости, уровень заполняемости отелей категории «звезд» в июле 2024 года составил 68,78%. Это на 5,18 процентных пункта выше, чем годом ранее.
Воспринимайте эту цифру правильно. Она отражает заполняемость отелей, а не вилл, поэтому рассматривайте ее как общий индикатор спроса, а не как показатель рынка частной аренды.
Для вас вывод практичен: по нашему опыту, лучшие варианты по соотношению цены и качества уходят быстро, поэтому начинайте поиск заранее и будьте готовы принять решение оперативно.
Как устроена долгосрочная аренда: договоры, условия и расходы
Долгосрочная аренда на Бали подчиняется нескольким простым правилам. Как только вы их поймете, разобраться в объявлениях и контрактах станет легко.
Ниже мы подробно разберем сроки аренды, цены в зависимости от района, комплектацию жилья, а также порядок внесения депозитов и заключения договоров.
Ежемесячная аренда против годовой
Ежемесячная аренда дает больше гибкости. При таком варианте ежемесячный платеж выше, а минимальный срок аренды обычно составляет от одного до трех месяцев.
Годовая аренда обходится дешевле в пересчете на месяц, но арендодатели обычно требуют оплату за весь год вперед. Этот вариант подходит тем, кто уже определился с районом и хочет получить лучшую цену.
Важный момент: Выбирайте помесячную оплату, если вы еще присматриваетесь, и годовую, когда окончательно определитесь с районом.
Сколько придется платить: ценовые диапазоны по районам
Цены зависят от района, площади и новизны виллы. Воспринимайте все приведенные ниже цифры как стартовые цены, которые могут меняться в зависимости от размера, состояния объекта и результатов переговоров.
Bali Home Immo помесячные цены на аренду по районам предлагает виллы с 1 спальней по цене от 15 600 000 индонезийских рупий в месяц в Семиньяке и от 17 500 000 в Чангу. В Улувату и Умаласе цены начинаются от 21 000 000 индонезийских рупий.
Повторимся: это стартовые цены, которые могут меняться в зависимости от размера, состояния объекта и результатов переговоров.
Меблированные и немеблированные виллы: что входит в стоимость
Большинство вилл для долгосрочной аренды, предназначенных для экспатов, полностью меблированы. Вы можете заселиться, имея при себе только чемоданы.
В пакеты «все включено» часто входят уход за бассейном и садом, уборка и Wi-Fi. Электричество обычно оплачивается отдельно, поэтому перед подписанием договора попросите показать недавний счет.
Важный момент: Письменно зафиксируйте, что именно входит в арендную плату, особенно в отношении электричества, расходы на которое могут значительно вырасти при частом использовании кондиционеров.
Депозиты и договоры аренды
Арендодатели обычно требуют внести депозит в размере арендной платы за один-два месяца; он возвращается по окончании срока аренды, если вилле не нанесен ущерб.
Договор аренды (Perjanjian Sewa) должен содержать данные обеих сторон, срок аренды, размер арендной платы, сумму депозита и условия на случай продажи объекта владельцем. В нем также должны быть прописаны ограничения на субаренду или использование жилья через Airbnb.
Мы проводим полную процедуру юридической проверки перед тем, как вы примете окончательное решение, чтобы договор и право собственности были проверены заранее.
Могут ли иностранцы арендовать жилье на Бали на долгий срок? Визы и правовые аспекты
Да, иностранцы могут арендовать жилье на Бали на свое имя. Аренда гораздо проще, чем покупка, поскольку вы не приобретаете землю или право собственности.
Вам по-прежнему необходима виза, позволяющая находиться в стране длительное время. Один из распространенных вариантов — это Виза для удаленных работников (E33G), как сообщает иммиграционная компания Fragomen.
С 1 апреля 2024 года правительство Индонезии запустило программу виз для удаленных работников (E33G). Она позволяет иностранным гражданам, соответствующим установленным требованиям, проживать в Индонезии, работая удаленно на зарубежного работодателя. Срок пребывания составляет до одного года с возможностью продления еще на один год при условии подтверждения годового дохода в размере не менее 60 000 долларов США.
Многие иностранцы, проживающие в стране длительное время, также имеют KITAS — разрешение на временное проживание, связанное с работой, семьей или инвестициями. KITAS расшифровывается как Kartu Izin Tinggal Terbatas.
Данная информация носит ознакомительный характер. Проверяйте актуальные визовые правила на официальном сайте иммиграционной службы Индонезии и обращайтесь за независимой юридической консультацией.
Если вы планируете сдавать свою виллу в аренду в будущем, узнайте, как легально сдавать недвижимость на Бали перед тем, как размещать объявление.
Лучшие районы Бали для долгосрочной аренды
У каждого района свой ритм жизни. Вот краткий гид, который поможет вам определиться с выбором.
- Чангу: Оживленный центр для удаленных работников с кафе, коворкингами и пляжными клубами; отлично подходит для общительных цифровых кочевников.
- Семиньяк: Центральный и благоустроенный район с множеством ресторанов и магазинов; удобный, но более дорогой и густонаселенный.
- Убуд: Зеленый, тихий, расположен в глубине острова; подходит для занятий йогой, единения с природой и размеренного образа жизни.
- Санур: Спокойный район, идеально подходящий для семейного отдыха, с пологим пляжем и неспешным ритмом жизни.
- Улувату / Букит: Серфинг, скалистые берега и простор; здесь тише, чем в других местах, и есть такие локации, как Бингин, Унгасан и Баланган.
Район Улувату — наш родной дом. Если вы ищете спокойствие на вершине скалы рядом со спотами мирового уровня, изучите наши виллы в Улувату чтобы понять, как выглядит жизнь здесь в долгосрочной перспективе.
Как найти жилье на долгий срок (и не стать жертвой мошенников)
На Бали можно найти долгосрочную аренду через агента или напрямую от собственника. Агент экономит время и обеспечивает дополнительную проверку, а аренда напрямую может обойтись дешевле, но вся ответственность за проверку ложится на вас.
Всегда осматривайте виллу лично или по видеосвязи, прежде чем вносить оплату. Встретьтесь с владельцем или его доверенным представителем и убедитесь, кто имеет законное право распоряжаться недвижимостью.
Обращайте внимание на следующие тревожные признаки:
- Отсутствие письменного договора: Любой арендодатель, который избегает подписания Perjanjian Sewa (договора аренды), представляет серьезный риск.
- Давление с целью предоплаты: Требование срочно перевести оплату за весь год на непроверенный счет — классическая схема мошенничества.
- Отсутствие подтверждения права собственности: Если никто не может предоставить документы на право собственности или полномочия на сдачу жилья в аренду, лучше отказаться от сделки.
- Неясности с коммунальными платежами: Непрозрачные условия оплаты электричества и дополнительных сборов часто скрывают неожиданные расходы.
Чтобы начать безопасно, изучите каталог недвижимости на Бали, где все объекты уже проверены на предмет юридической чистоты и статуса.
Аренда, долгосрочное пользование или покупка: что выбрать?
Аренда, лизинг и покупка решают разные задачи. Вот как они соотносятся для иностранца на Бали.
Аренда сохраняет гибкость и не требует крупных вложений. Долгосрочное пользование (лизхолд) дает контроль над объектом на длительный срок при значительных единовременных затратах.
Иностранцы не могут владеть недвижимостью на правах собственности (Hak Milik). Как объясняется в руководстве Exotiq Property по правилам владения недвижимостью для иностранцев, лизхолд (Hak Sewa) — самый распространенный способ для иностранцев при покупке вилл или земли на Бали.
Hak Sewa означает право пользования на фиксированный срок. Обычно договоры аренды на Бали заключаются на 25–30 лет.
Чтобы подробнее узнать об условиях и расходах, прочитайте наш обзор аренде недвижимости на Бали.
Долгосрочная аренда — разумный способ проверки. Поживите в выбранном районе один сезон, прежде чем вкладывать деньги в лизхолд или покупку.
Если вы планируете получать доход, внимательно изучите цифры. По оценкам InvestLandBali, доходность от аренды на Бали в 2026 году составит от 7% до 12%. Эти данные не прошли независимый аудит, поэтому реальные показатели могут отличаться.
Модель аренды также влияет на доходность. Согласно данным Airbtics по рынку краткосрочной аренды, на Бали насчитывается 38 640 активных объявлений на Airbnb, средняя заполняемость составляет 63%, а средняя стоимость ночи — около 90 долларов США.
Инвесторы, желающие владеть недвижимостью и правами на нее, часто открывают PT PMA — индонезийскую компанию с иностранным капиталом. Мы помогаем покупателям оценить этот вариант на нашей инвестиции в Улувату страница.
Когда вы будете готовы подробно сравнить аренду с покупкой недвижимости, наше стратегии инвестирования в недвижимость на Бали руководство поможет вам увидеть полную картину.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит долгосрочная аренда на Бали?
Стартовые цены на меблированную виллу с одной спальней начинаются примерно от 15 600 000 индонезийских рупий в месяц в Семиньяке и от 21 000 000 рупий в Улувату. Это начальные цены, которые зависят от площади, состояния объекта и условий договора.
Что выгоднее: помесячная или годовая аренда?
Годовая аренда обычно обходится дешевле в пересчете на месяц, так как арендодатели предлагают более выгодную ставку при полной предоплате. Помесячная аренда стоит дороже, но дает вам больше гибкости.
Каков размер обычного депозита?
Обычно депозит составляет сумму за один-два месяца аренды и возвращается в конце срока, если вилле не был нанесен ущерб.
Могут ли иностранцы легально арендовать жилье на Бали?
Да, иностранцы могут арендовать жилье на свое имя, но для этого необходима действующая долгосрочная виза, например, KITAS или E33G. Это общая информация, поэтому уточняйте актуальные правила в иммиграционной службе Индонезии и обращайтесь за независимой юридической консультацией.
Какой район лучше всего подходит для долгосрочного проживания?
Чангу подходит для общительных удаленных работников, Убуд — для любителей спокойствия и природы, Санур — для семей, а Улувату — для серферов, которые ценят тишину на вершинах скал. Выберите район, который соответствует вашему образу жизни, а затем подбирайте там виллы.
Что выбрать: аренду или долгосрочное право пользования (leasehold)?
Арендуйте жилье, если вы еще выбираете район или хотите сохранить гибкость, и рассматривайте leasehold, когда будете готовы к долгосрочным обязательствам. Аренда — это способ с низким уровнем риска проверить район, прежде чем оформлять долгосрочный договор или покупать недвижимость.
Заключение
Долгосрочная аренда на Бали требует небольшого планирования. Определите свой бюджет, выберите район, подходящий вашему распорядку дня, определитесь со сроком аренды и проверьте свою визу и договор.
Аренда также дает вам время. Вы можете пожить в районе, прочувствовать его ритм и только потом решить, имеет ли смысл оформлять leasehold или покупать недвижимость.
Компания Uluwatu Property помогает арендаторам, владельцам leasehold и покупателям в районе Улувату, предоставляя актуальную информацию и понятные консультации. Мы помогаем подобрать дом, который соответствует вашим представлениям о жизни, заработке и создании капитала.
Связаться с Uluwatu Property
Готовы найти жилье на долгий срок или выбираете между арендой и лизхолдом? Расскажите нам о своем бюджете, сроках и предпочтительном районе, и мы подберем для вас подходящие варианты и дадим честные рекомендации. Свяжитесь с нами сегодня
.avif){kind=logo}
