.svg)
Введение
Поиск дома на Бали обычно начинается с одного вопроса: может ли иностранец владеть им на законных основаниях? Короткий ответ: да, если использовать правильную юридическую структуру.
Это руководство написано для тех, кто впервые приобретает недвижимость за рубежом, особенно для экспатов из США и стран Запада, инвесторов и тех, кто ищет дом для жизни. Мы объясняем, как на самом деле работает право собственности, чтобы вы могли действовать уверенно, а не полагаться на догадки.
Вы узнаете о трех законных способах владения домом, о том, почему использование номинальных владельцев опасно и как это связано с визовыми вопросами. Мы также расскажем о лучших районах для покупки, реальных ценах, всех сопутствующих расходах и налогах, а также о безопасном процессе сделки.
Компания Uluwatu Property уже более 10 лет помогает покупателям находить дома в Улувату и прилегающих районах. Наша цель проста: предоставить вам четкие факты, конкретные цифры и понятные определения, чтобы вы могли принять взвешенное решение.
Основные выводы
- Иностранцы могут на законных основаниях владеть домами на Бали, но не землей на правах собственности Hak Milik, которые зарезервированы за гражданами Индонезии.
- Существует три законных способа: аренда (Hak Sewa), право пользования (Hak Pakai) и владение через иностранную компанию PT PMA.
- Схемы с номинальными владельцами недействительны по индонезийскому законодательству и теперь преследуются по закону на Бали, поэтому их следует полностью избегать.
- Планируйте бюджет с учетом всех сопутствующих расходов, а не только цены объекта, так как дополнительные затраты на сделку составляют примерно от 9,5% до 14%.
- Цены сильно варьируются в зависимости от района, типа строения и стадии строительства: от 150 000 долларов США до более чем 1 миллиона долларов США.
- Всегда проверяйте актуальные правила и цифры у лицензированного нотариуса (PPAT) или юриста перед оплатой.
Что на самом деле означает покупка дома на Бали для иностранцев
Иностранцы могут законно приобретать дома на Бали, но они не могут владеть землей на правах собственности Hak Milik, которые зарезервированы за гражданами Индонезии. Hak Milik означает постоянное, абсолютное право собственности на саму землю. Вместо этого вы используете долгосрочную аренду, право пользования Hak Pakai или компанию PT PMA.
Это различие определяет каждое ваше решение. Оно влияет на ваш бюджет, сроки и на то, подходит ли дом для личного проживания или для сдачи в аренду.
Правила основаны на четкой правовой базе. 2 февраля 2021 года вступило в силу Постановление правительства № 18 от 2021 года о правах на землю, правах на многоквартирные дома (strata titles) и регистрации земли. Оно внесло поправки в Постановление правительства № 103 от 2015 года об иностранном владении жилыми домами.
Поэтому главный вопрос не в том, «могу ли я купить?», а в том, «какой способ подходит именно мне?». Мы поможем вам ответить на него, сопоставив ваши цели, статус резидента и бюджет с подходящей юридической структурой.
Законные способы владения недвижимостью на Бали для иностранцев
Существует три законных способа владения домом на Бали. Выбор подходящего зависит от вашего статуса резидента и от того, приобретается ли дом для личного пользования или для сдачи в аренду.
Мы подбираем для каждого покупателя оптимальный вариант в зависимости от его целей: проживания, получения дохода или инвестиций. Подробный разбор представлен в нашем руководстве о том, как иностранцам купить недвижимость.
Аренда (Hak Sewa)
Аренда (Hak Sewa) означает, что вы арендуете землю на фиксированный срок, при этом владея и распоряжаясь расположенной на ней виллой. По нашему опыту, срок аренды на Бали обычно составляет от 25 до 30 лет, часто с правом продления.
Аренда оформляется частным договором, поэтому качество документа имеет решающее значение. Перед подписанием обязательно проверьте условия продления, график платежей и права на субаренду.
Важный момент: Это самый простой путь, который подходит большинству покупателей, не являющихся резидентами, и тем, кто приобретает жилье для себя. Узнайте больше в нашем руководстве по аренде недвижимости на Бали.
Hak Pakai (Право пользования)
Hak Pakai — это регистрируемое «право пользования» землей для жилых целей, предоставляемое на фиксированный срок с возможностью продления. Как правило, для этого требуется наличие вида на жительство, например, KITAS или KITAP.
Также установлена минимальная стоимость покупки. Применяется минимальная цена, установленная постановлением Kepmen ATR/BPN 1241/2022. Она составляет примерно 5 миллиардов индонезийских рупий для отдельно стоящего дома на Бали и около 2 миллиардов рупий для апартаментов.
Важный момент: Пороговые значения варьируются в зависимости от региона и могут меняться со временем, поэтому уточняйте актуальные цифры у нотариуса.
PT PMA (компания с иностранным капиталом)
PT PMA — это индонезийская компания с иностранным участием. Она может обладать правом застройки (Hak Guna Bangunan) и вести полноценную коммерческую деятельность, например, сдавать виллы в аренду.
Этот путь предназначен для реального бизнеса, а не для обхода правил личного владения. Он предполагает обязательства по капиталу, лицензированию и уплате налогов.
Минимальный оплаченный капитал для PT PMA составляет не менее 2,5 миллиардов индонезийских рупий, что эквивалентно примерно 150 000 долларов США. Этот капитал является частью общего инвестиционного плана на сумму 10 миллиардов рупий. Мы берем на себя полное сопровождение процесса создания и структурирования компаний PT PMA для наших клиентов-инвесторов.
Почему номинальные схемы незаконны и рискованны
Номинальная схема — это когда местный житель оформляет право собственности на землю «от имени» иностранца. Внешне это выглядит как владение, но индонезийское законодательство не признает такие сделки.
В Nelwan Law подробно описаны риски номинального владения. Согласно статье 26(2) Основного аграрного закона (UUPA), такая сделка является ничтожной. Бали пошел дальше и криминализировал подобные схемы в 2026 году.
Земля может быть возвращена государству, а уже внесенные платежи не подлежат возврату. Если номинальный владелец умрет, наберет долгов, разведется или решит оспорить сделку, вы можете потерять всё. Мы всегда направляем наших клиентов по законным путям.
Визы и вид на жительство: роль KITAS и KITAP
Ваш визовый статус определяет, какой способ владения недвижимостью вам доступен. KITAS — это разрешение на временное проживание, а KITAP — на постоянное.
Для оформления Hak Pakai обычно требуется один из этих документов, в то время как для долгосрочной аренды (leasehold) — как правило, нет. Если вы владеете недвижимостью через PT PMA, инвесторский KITAS может быть привязан к капиталу вашей компании.
Важный момент: Планируйте покупку недвижимости и оформление визы одновременно и уточняйте актуальные правила у иммиграционных юристов. Мы поможем вам выстроить процесс так, чтобы ни один из этапов не затормозил вашу сделку.
Где купить: лучшие районы Бали для приобретения недвижимости
Расположение определяет ваш образ жизни, стоимость, правила зонирования и потенциал аренды домов на Бали. Высокий спрос по всему острову поддерживает как ликвидность при перепродаже, так и доход от аренды.
Цифры подтверждают это. Официальные данные по туризму на Бали от Центрального статистического агентства Индонезии (BPS) зафиксировали 625 665 прямых прибытий иностранцев в июле 2024 года, что на 20,11% больше по сравнению с предыдущим месяцем, при заполняемости отелей категории «звезд» на уровне 68,78%.
Улувату и полуостров Букит
Улувату и весь полуостров Букит славятся видами с утесов, культурой серфинга и ограниченным количеством земли. Этот дефицит поддерживает высокий спрос как в сегменте люкс, так и в среднем ценовом сегменте.
К числу популярных локаций относятся Бингин, Унгасан, Печату, Ньянг-Ньянг и Баланган. Это наш основной регион, который отлично подходит как для жизни, так и для получения арендного дохода. Узнайте больше о жизни в районе Улувату.
Чангу, Семиньяк, Убуд и Санур
У каждого района свой уникальный характер. Чангу привлекает энергией цифровых кочевников и активной арендой, а Семиньяк — это престижный район с развитой пешеходной инфраструктурой.
Убуд предлагает жизнь в окружении зелени с акцентом на велнес. Санур подходит семьям и пенсионерам благодаря более размеренному темпу жизни. Спрос и типы недвижимости различаются в зависимости от района, поэтому выбирайте локацию, соответствующую вашему повседневному образу жизни.
Сколько стоит жилье на Бали?
Цены на дома на Бали сильно варьируются, поэтому рассматривайте их как ориентировочные диапазоны, а не как фиксированные суммы. Стоимость зависит от формы собственности (аренда или полная собственность), локации, а также от того, покупаете ли вы объект на этапе строительства или уже готовый дом.
Согласно типовым ценам на виллы на Бали, которые отслеживает Bali Villa Hub, стоимость вилл с одной спальней или студий с бассейном составляет от 150 000 до 350 000 долларов США.
Работая на полуострове Букит, компания Uluwatu Property регулярно видит, что цены на первоклассные виллы на вершинах скал начинаются от 1 миллиона долларов США. Актуальный диапазон цен в Улувату представлен в нашем разделе виллы на продажу в Улувату.
Расходы и налоги при покупке недвижимости на Бали
Указанная цена — это лишь часть затрат. С самого начала планируйте расходы на налоги, профессиональные услуги и текущие платежи.
Руководство по налогам на недвижимость в Индонезии от Eastern Edge отмечает, что покупатели платят налог на передачу прав собственности (BPHTB) в размере 5%, а общие сопутствующие расходы составляют от 9,5% до 14%. BPHTB — это налог, который вы платите при приобретении земли и зданий.
PPh — это подоходный налог продавца от сделки, а PBB — ежегодный налог на землю и здания. PPAT — это лицензированный нотариус, который регистрирует вашу покупку. Уточняйте все актуальные ставки у своего нотариуса.
Как купить дом на Бали: пошаговое руководство
Безопасный процесс требует большого количества документов и часто занимает больше времени, чем ожидают покупатели. Мы проводим полную комплексную проверку (due diligence) и предоставляем вам подробный отчет до того, как вы что-либо подпишете.
Перед внесением любого депозита мы проверяем следующие пункты:
- Сертификат на землю (SHM) — право собственности, а также юридическую личность продавца.
- Статус зонирования, включая информацию о том, относится ли участок к «зеленой» или «розовой» зоне.
- Юридически оформленный доступ к объекту недвижимости.
- Разрешение на строительство PBG, которое дает право на возведение здания.
- SLF — сертификат, подтверждающий пригодность здания к эксплуатации.
- Неоплаченные налоги, долги или другие обременения.
Сделка закрывается через нотариуса (PPAT), который готовит AJB — договор купли-продажи, передающий право собственности. Дистанционная покупка возможна по доверенности, но она никогда не заменяет проверку документов.
Наша команда Uluwatu Property завершает большинство сделок за 30–60 дней с момента выбора объекта. Мы держим вас в курсе на каждом этапе, предоставляя документы и видеообзоры.
Сдача вашей виллы на Бали в аренду
Сдача жилья в аренду гостям — это коммерческая деятельность, а не случайный дополнительный доход. Как правило, для этого требуется правильная структура, обычно PT PMA, а также наличие участка в «розовой зоне» и соответствующие разрешения.
Доход от аренды облагается налогом, поэтому учитывайте это при расчете окупаемости. Стабильный туристический спрос обеспечивает хорошую доходность, но именно соблюдение законодательства гарантирует ее сохранность.
Мы подбираем варианты покупки исходя из ваших целей и связываем вас с управляющими компаниями. Подробные цифры вы найдете в нашем разделе стратегии инвестирования в недвижимость на Бали.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить дом на Бали?
Да, вы можете на законных основаниях владеть домом на Бали через долгосрочную аренду (leasehold), право пользования (Hak Pakai) или компанию PT PMA, но не через право собственности на землю (Hak Milik).
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в полную собственность на Бали?
Нет, иностранцы не могут владеть землей на правах Hak Milik, поэтому вместо этого используются долгосрочная аренда, Hak Pakai или корпоративная структура.
Безопасна ли долгосрочная аренда (leasehold) на Бали?
Долгосрочная аренда может быть безопасной, если договор составлен грамотно, а право собственности проверено. Вам необходимо провести тщательную юридическую проверку условий продления и оплаты.
Нужен ли KITAS или KITAP для покупки недвижимости на Бали?
Обычно KITAS или KITAP требуется при покупке на правах Hak Pakai, но для долгосрочной аренды вид на жительство, как правило, не нужен.
Законна ли схема с номинальным владельцем на Бали?
Нет, вам следует избегать использования номинальных владельцев, так как это недействительно по индонезийскому законодательству и преследуется по закону на Бали, не давая вам реальных прав собственности.
Нужно ли присутствовать на Бали для завершения сделки?
Нет. Вы можете изучать дома на продажу удаленно и совершить покупку по доверенности при нашей полной юридической поддержке и видеообзорах объектов.
Заключение
Иностранцы могут владеть домами на Бали, если выбирают законный путь. Leasehold, Hak Pakai и PT PMA подходят для разных целей, поэтому выбирайте структуру в соответствии с вашим образом жизни или инвестиционными планами.
Избегайте сомнительных схем с номиналами, закладывайте в бюджет все сопутствующие расходы и проверяйте каждую деталь с лицензированными специалистами. Если следовать этим правилам, покупка недвижимости на Бали станет понятным и прозрачным процессом.
Эта статья носит ознакомительный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Перед принятием окончательного решения обязательно уточните актуальные правила и цифры у лицензированного нотариуса (PPAT) и юриста.
В Uluwatu Property мы предлагаем тщательно отобранные объекты недвижимости и полное сопровождение сделки — от поиска до закрытия. Мы досконально знаем наши объекты и поможем вам найти тот, который идеально впишется в вашу жизнь.
Связаться с нами
Готовы найти дом на Бали? Расскажите нам о своих целях, бюджете и предпочтительных районах, и свяжитесь с нашей командой на Бали, чтобы получить подборку объектов и профессиональную помощь в оформлении сделки.
.avif){kind=logo}
