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Introduction
Bali attire ceux qui souhaitent prolonger leur séjour au-delà des vacances. La location longue durée à Bali vous offre un véritable foyer pour quelques mois ou une année, sans avoir à acheter un bien immobilier ou à immobiliser vos économies.
Ce guide s'adresse aux expatriés, aux travailleurs nomades, aux familles en cours d'installation et aux primo-accédants qui évaluent leurs options. Nous l'avons rédigé comme une explication simple et directe, et non comme une page de vente.
Vous découvrirez le coût des locations longue durée, le fonctionnement des baux et des dépôts de garantie, ainsi que les zones adaptées à chaque style de vie. Nous abordons également la légalité de la location pour les étrangers et la comparaison entre location, bail emphytéotique et achat. Chez Uluwatu Property, nous aidons les gens à trouver leur logement dans la région d'Uluwatu depuis plus de 10 ans.
Points clés à retenir
- Coût : Les prix mensuels demandés commencent autour de 15 à 21 millions d'IDR pour une villa d'une chambre, variant selon la zone, la taille et la négociation.
- Mensuel vs annuel : Les baux mensuels offrent de la flexibilité ; les baux annuels sont généralement payés à l'avance à un tarif effectif plus avantageux.
- Dépôts de garantie et contrats : Attendez-vous à verser un dépôt de garantie et à signer un contrat écrit, appelé Perjanjian Sewa, qui vous protège en cas de vente du bien par le propriétaire.
- Légalité : Les étrangers peuvent louer en leur nom propre, mais vous devez toujours disposer du visa approprié pour séjourner sur le long terme.
- Meilleures zones : Canggu, Seminyak, Ubud, Sanur, ainsi que la côte plus calme d'Uluwatu et de Bukit, correspondent chacune à un style de vie différent.
- Location vs bail emphytéotique : La location est un moyen peu risqué de tester une zone avant de s'engager dans un bail emphytéotique ou un achat.
Qu'est-ce qu'une location longue durée à Bali ?
Une location longue durée à Bali consiste en la location privée d'une villa, d'une maison ou d'un appartement pour un séjour prolongé. Elle fait l'objet d'un contrat mensuel ou annuel. Les tarifs sont bien inférieurs par nuitée à ceux des locations de vacances, et il s'agit d'un bail locatif, non d'une acquisition.
Les locations de courte durée ou de vacances sont réservées à la nuitée par les touristes. Une location longue durée constitue votre pied-à-terre ; vous signez donc un contrat plus long et le logement est souvent peu ou pas meublé.
La demande s'explique facilement. En 2024, selon le Bureau central des statistiques (BPS) de Bali, 6,33 millions d'arrivées internationales ont choisi Bali comme destination finale.
Du point de vue du locataire, cela a une conséquence simple : les bons logements longue durée sont rapidement prisés, il est donc utile de connaître le marché avant votre arrivée.
Pourquoi les locations longue durée sont très demandées
La demande pour les locations longue durée à Bali est constante tout au long de l'année, sans caractère saisonnier. Les travailleurs nomades et les familles qui s'installent maintiennent une pression régulière sur les logements de qualité, ce qui rend les bonnes opportunités très compétitives.
Les données officielles confirment cette tendance. Selon le Bureau central des statistiques (BPS) de Bali, les données officielles d'occupationindiquent que le taux d'occupation des hôtels étoilés en juillet 2024 s'élevait à 68,78 %. Cela représente une augmentation de 5,18 points par rapport à l'année précédente.
Interprétez ce chiffre avec prudence. Il mesure l'occupation des hôtels étoilés et non celle des villas ; considérez-le donc comme un indicateur général de la demande plutôt que comme un taux spécifique au marché locatif.
Pour vous, la conclusion est pratique : d'après notre expérience, les logements au meilleur rapport qualité-prix partent vite. Commencez donc vos recherches tôt et soyez prêt à prendre une décision.
Fonctionnement des locations longue durée : baux, conditions et coûts
Les locations longue durée à Bali suivent quelques modèles simples. Une fois que vous les connaissez, les annonces et les contrats deviennent faciles à comprendre.
Nous détaillons ci-dessous la durée des baux, les prix par zone, ce que comprend l'ameublement, ainsi que le fonctionnement des dépôts de garantie et des contrats.
Baux mensuels vs baux annuels
Les baux mensuels vous offrent de la flexibilité. Ils s'accompagnent d'un tarif mensuel plus élevé, et des durées minimales d'un à trois mois sont courantes.
Les baux annuels sont moins chers par mois, mais les propriétaires demandent généralement le paiement de l'année entière à l'avance. Cette option convient aux personnes qui connaissent bien leur secteur et souhaitent bénéficier du meilleur tarif.
Point clé : Optez pour une location mensuelle si vous êtes encore en phase de recherche, et annuelle une fois que vous aurez jeté votre dévolu sur un quartier.
Ce que vous allez payer : fourchettes de prix par zone
Les prix dépendent du quartier, de la superficie et de l'ancienneté de la villa. Considérez chaque chiffre ci-dessous comme un prix d'appel publicitaire, susceptible de varier selon la taille, l'état du bien et la négociation.
Les prix de location mensuelle par zone de Bali Home Immo prix de location mensuelle par zone affichent des villas d'une chambre à partir d'environ 15 600 000 IDR par mois à Seminyak et 17 500 000 IDR à Canggu. À Uluwatu et Umalas, les tarifs débutent à partir de 21 000 000 IDR.
Encore une fois, il s'agit de prix d'appel publicitaires qui varient selon la taille, l'état du bien et la négociation.
Meublé ou non meublé : ce qui est inclus
La plupart des villas louées sur le long terme aux expatriés sont entièrement meublées. Vous pouvez vous y installer avec vos valises et rien de plus.
Les forfaits tout compris incluent souvent l'entretien de la piscine et du jardin, le ménage et le WiFi. L'électricité est généralement facturée séparément ; demandez donc à voir une facture récente avant de signer.
Point clé : Confirmez par écrit ce que couvre le loyer, en particulier l'électricité, dont le coût peut grimper rapidement avec une utilisation intensive de la climatisation.
Dépôts de garantie et contrats de location
Les propriétaires demandent généralement un dépôt de garantie, souvent équivalent à un ou deux mois de loyer, qui vous sera restitué à la fin du bail si la villa n'a subi aucun dommage.
Un contrat de location conforme, appelé Perjanjian Sewa, doit mentionner les deux parties, la durée, le montant du loyer, le dépôt de garantie et les dispositions en cas de vente par le propriétaire. Il doit également préciser les éventuelles restrictions concernant la sous-location ou l'utilisation sur Airbnb.
Nous effectuons un processus complet de diligence raisonnable juridique avant votre engagement, afin que le contrat et le titre de propriété soient vérifiés au préalable.
Les étrangers peuvent-ils louer sur le long terme à Bali ? Visas et aspects juridiques
Oui, les étrangers peuvent louer une maison à Bali en leur nom propre. La location est bien plus simple que l'achat, car vous n'acquérez ni terrain ni titre de propriété.
Vous devez toutefois disposer d'un visa vous permettant de séjourner sur le long terme. L'une des options courantes est le Visa de travailleur à distance (E33G), tel que détaillé par le cabinet d'immigration Fragomen.
Depuis le 1er avril 2024, le gouvernement indonésien a mis en place le programme de visa pour travailleur à distance (E33G). Il permet aux ressortissants étrangers éligibles de résider en Indonésie tout en travaillant à distance pour leur employeur habituel. Le séjour est autorisé pour une durée maximale d'un an, renouvelable pour une année supplémentaire, sous réserve d'un revenu annuel minimum de 60 000 USD.
De nombreux résidents de longue durée détiennent également un KITAS, un permis de séjour temporaire lié au travail, à la famille ou à l'investissement. KITAS signifie Kartu Izin Tinggal Terbatas.
Ces informations sont fournies à titre indicatif. Vérifiez les règles actuelles en matière de visa sur le site officiel de l'immigration indonésienne et demandez conseil à un professionnel indépendant.
Si vous prévoyez de louer votre villa plus tard, découvrez comment louer une propriété à Bali en toute légalité avant de la mettre sur le marché.
Les meilleurs quartiers pour les locations longue durée à Bali
Chaque quartier a son propre rythme. Voici un guide rapide pour vous aider à faire votre choix.
- Canggu : Un pôle dynamique pour les travailleurs à distance, avec ses cafés, ses espaces de coworking et ses clubs de plage ; idéal pour les nomades en quête de vie sociale.
- Seminyak : Central et raffiné, avec ses restaurants et ses boutiques ; pratique, mais plus onéreux et plus dense.
- Ubud : Verdoyant, paisible et situé dans les terres ; idéal pour le yoga, la nature et un rythme de vie plus lent.
- Sanur : Calme et familial, avec un front de mer doux et une atmosphère détendue.
- Uluwatu / Bukit : Surf, falaises et grands espaces ; un secteur plus tranquille, comprenant des zones comme Bingin, Ungasan et Balangan.
La région d'Uluwatu est notre terrain de prédilection. Si vous recherchez le calme des falaises à proximité de spots de surf de classe mondiale, découvrez nos villas à Uluwatu pour voir à quoi ressemble la vie sur le long terme dans ce secteur.
Comment trouver une location longue durée (et éviter les arnaques)
Vous pouvez trouver des locations longue durée à Bali par l'intermédiaire d'une agence ou directement auprès d'un propriétaire. Passer par une agence permet de gagner du temps et d'ajouter une vérification supplémentaire ; traiter en direct peut être plus économique, mais vous impose de faire vos propres recherches.
Visitez toujours la villa en personne ou par appel vidéo avant de verser le moindre paiement. Rencontrez le propriétaire ou un représentant certifié, et confirmez qui détient légalement le contrôle de la propriété.
Soyez vigilant face à ces signaux d'alerte :
- Absence de contrat écrit : Tout propriétaire qui évite de signer un « Perjanjian Sewa » représente un risque sérieux.
- Pression pour payer à l'avance : Être pressé de virer le montant d'une année complète sur un compte non vérifié est une arnaque classique.
- Absence de preuve de propriété : Si personne ne peut présenter de titre de propriété ou d'autorisation de louer, passez votre chemin.
- Charges floues : Des conditions floues concernant l'électricité et les frais cachent souvent des coûts surprises.
Pour commencer en toute sécurité, parcourez les annonces immobilières à Bali dont les détails et le statut ont déjà été vérifiés.
Location, bail ou achat : quelle option vous convient le mieux ?
La location, le bail et l'achat répondent à des besoins différents. Voici comment ils se comparent pour un étranger à Bali.
La location vous offre de la flexibilité et mobilise peu de capital. Un bail vous donne un contrôle à long terme sur une propriété moyennant un coût initial important.
Les étrangers ne peuvent pas détenir de titre de pleine propriété, appelé Hak Milik. Comme l'explique le guide d'Exotiq Property sur les règles de propriété étrangère , le bail (Hak Sewa) est la voie la plus courante pour les étrangers achetant des villas ou des terrains à Bali.
Le Hak Sewa désigne un droit d'usage pour une durée déterminée. Les baux à Bali durent généralement entre 25 et 30 ans.
Pour approfondir les conditions et les coûts, lisez notre guide sur l'achat en bail à Bali.
La location à long terme est un excellent test. Vivez dans un quartier pendant une saison avant d'investir dans un bail ou un achat.
Si vous prévoyez de générer des revenus, examinez les chiffres avec attention. Les estimations du secteur d'InvestLandBali situent les rendements locatifs à Bali entre 7 % et 12 % en 2026 ; ces chiffres n'étant pas audités de manière indépendante, les résultats individuels peuvent varier.
Le modèle locatif influence également les rendements. Les données d'Airbtics sur le marché de la location courte durée recensent 38 640 annonces Airbnb actives, un taux d'occupation médian de 63 % et un tarif moyen d'environ 90 USD par nuit à travers Bali.
Les investisseurs souhaitant détenir des biens et des droits créent souvent une PT PMA, une société indonésienne à capitaux étrangers. Nous aidons les acheteurs à évaluer cette option sur notre investir à Uluwatu page.
Lorsque vous serez prêt à comparer en détail la location et l'achat, notre stratégies d'investissement immobilier à Bali guide vous présentera une vue d'ensemble.
FAQ
Combien coûte une location longue durée à Bali ?
Les prix de départ annoncés pour une villa meublée d'une chambre commencent aux alentours de 15 600 000 IDR par mois à Seminyak et à partir de 21 000 000 IDR à Uluwatu. Il s'agit de prix de départ qui varient en fonction de la taille, de l'état du bien et de la négociation.
La location mensuelle est-elle moins chère que la location annuelle ?
Les baux annuels sont généralement moins chers par mois, car les propriétaires proposent un tarif effectif plus bas en échange d'un paiement intégral à l'avance. Les locations mensuelles coûtent plus cher chaque mois, mais vous offrent plus de flexibilité.
Quel est le montant habituel d'une caution ?
La caution correspond généralement à un ou deux mois de loyer et est remboursée à la fin du bail si la villa est rendue en bon état.
Les étrangers peuvent-ils louer légalement à Bali ?
Oui, les étrangers peuvent louer en leur nom propre, mais vous devez disposer d'un visa de long séjour valide, tel qu'un KITAS ou le E33G. Il s'agit d'informations générales ; veuillez donc vérifier les règles en vigueur auprès des services d'immigration indonésiens et demander un avis juridique indépendant.
Quel quartier est le plus adapté pour une installation longue durée ?
Canggu convient aux travailleurs nomades sociables, Ubud aux amoureux de la nature en quête de calme, Sanur aux familles et Uluwatu aux surfeurs recherchant la tranquillité des falaises. Choisissez le quartier qui correspond à votre quotidien, puis sélectionnez-y des villas.
Dois-je louer ou prendre un bail à long terme (leasehold) ?
Louez d'abord si vous hésitez encore sur le quartier ou si vous souhaitez garder de la flexibilité, et envisagez un bail à long terme une fois que vous serez prêt à vous engager pour plusieurs années. La location est un moyen peu risqué de tester un quartier avant de s'engager dans un bail ou un achat.
Conclusion
Les locations longue durée à Bali récompensent ceux qui planifient un minimum. Définissez votre budget, choisissez un quartier adapté à votre rythme de vie, déterminez la durée de bail idéale et vérifiez la validité de votre visa et de votre contrat.
La location vous permet également de gagner du temps. Vous pouvez vivre dans un quartier, en découvrir le rythme, et décider seulement ensuite si un bail à long terme ou un achat est judicieux.
Chez Uluwatu Property, nous accompagnons les locataires, les titulaires de baux et les acheteurs dans toute la région d'Uluwatu grâce à une expertise locale et des conseils clairs. Nous vous aidons à trouver un logement qui correspond à votre façon de vivre, de gagner votre vie et de créer de la valeur.
Contacter Uluwatu Property
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