.svg)
Иностранные покупатели всё чаще задают один и тот же вопрос: почему инвесторы сейчас вкладываются в недвижимость на Бали? Если вы обдумываете свою первую покупку недвижимости на Бали, находясь в Австралии, США, Великобритании или Европе, вам нужны честные ответы, а не рекламные обещания.
В этом руководстве рассматриваются реальные факторы спроса и доходность, на которую можно рассчитывать после уплаты налогов и расходов. Также здесь разъясняются законные способы покупки для иностранцев и риски, которые стоит учитывать при планировании.
Мы — Uluwatu Property, команда экспертов по недвижимости на Бали с более чем 10-летним опытом работы в Улувату и на полуострове Букит. Мы изъясняемся простым языком и даем определение каждому юридическому и налоговому термину при первом его упоминании.
Прочитав это руководство, вы поймете, почему рынок сейчас так активен и как безопасно начать инвестировать, даже находясь за границей.
Почему инвесторы сейчас покупают недвижимость на Бали
Инвесторы выбирают недвижимость на Бали по целому ряду причин. Основные из них — высокий круглогодичный спрос на аренду, привлекательная доходность, ослабление индонезийской рупии и ограниченное количество земли в престижных районах.
На Бали практически нет ярко выраженного «низкого сезона», поэтому заполняемость остается более стабильной, чем на многих других курортных рынках.
Спрос подтверждается официальными данными. В 2025 году Бали принял 6 948 754 иностранных туриста, что на 9,72 процента больше, чем в 2024 году. По данным , крупнейшим рынком стала Австралия (23,44 процента). статистики туризма BPS Bali.
Итак, почему инвесторы покупают недвижимость на Бали? В остальной части статьи представлен честный разбор ситуации, основанный на цифрах. Мы покажем как преимущества, так и подводные камни, чтобы вы могли самостоятельно оценить рынок.
Основные выводы
- Спрос реален и подтвержден документально: Рекордное число иностранных туристов, зафиксированное официальным статистическим ведомством Индонезии, обеспечивает стабильный спрос на аренду в течение всего года.
- Покупка осуществляется через лизхолд или компанию, а не в полную собственность (фрихолд): Иностранцы не могут владеть землей на правах фрихолда, но существуют понятные законные способы оформления сделок.
- Оценивайте доходность после уплаты налогов и расходов: Заявленная рыночная доходность выглядит высокой, но ваша реальная прибыль — это показатель за вычетом всех расходов и налогов.
- Нерезиденты платят более высокий налог на аренду: Для нерезидентов ставка налога у источника составляет 20% против 10% для налоговых резидентов, хотя иногда она может быть снижена на основании международных соглашений.
- Порог входа ниже, чем многие ожидают: Стоимость вилл с правом аренды в хороших локациях начинается примерно от 80 000 долларов США.
- Улувату и Букит — перспективные районы для ранних инвестиций: Дефицит прибрежных земель обеспечивает долгосрочную ценность активов.
- Комплексная проверка определяет успех сделки: Проверка права собственности, зонирования, разрешений, налогов и доступа к объекту — это то, что отличает выгодную покупку от убыточной.
Что на самом деле означает «инвестиции в недвижимость на Бали»
Инвестиции в недвижимость на Бали — это не просто покупка виллы. Вы покупаете сценарий использования: дом для отдыха, арендный бизнес, долгосрочный прирост капитала или место для жизни.
Вилла — это просто отдельно стоящий дом, часто с собственным бассейном, в котором можно жить или сдавать его путешественникам. Но две одинаковые виллы могут стать совершенно разными инвестициями в зависимости от ваших целей.
Вот почему стратегия должна предшествовать выбору объекта. Сначала определитесь, какую задачу должен решать актив, а затем подбирайте структуру и локацию, которые ей соответствуют. Наше руководство по доходности и рискам недвижимости на Бали поможет понять, как эти цели соотносятся с реальными результатами.
Два термина, которые вы будете встречать повсюду, — это leasehold (аренда) и freehold (полная собственность). Leasehold означает, что вы получаете право пользования недвижимостью на фиксированный срок. Freehold означает полное и бессрочное право собственности на землю.
Истинные причины высокого спроса
Рекордный круглогодичный туристический поток
Приток туристов из Австралии и других западных стран важен, если вы планируете принимать гостей, которые бронируют и платят в твердой валюте. Стабильный поток из привычных рынков упрощает прогнозирование заполняемости.
Поскольку туристы приезжают в течение всех двенадцати месяцев, на Бали нет ярко выраженного «низкого» сезона. По нашему опыту, вилла в удачном месте может поддерживать заполняемость в течение большей части года, в отличие от сезонных пляжных курортов.
Для вас это означает меньше простоев и более стабильный доход, при условии правильного выбора объекта и грамотного управления.
Слабая рупия повышает покупательную способность
Валютный фактор играет незаметную, но важную роль. Когда индонезийская рупия слабеет по отношению к вашей валюте, ваши деньги позволяют купить больше рупий, а значит — и больше недвижимости.
Для покупателей с австралийскими или американскими долларами, британскими фунтами или евро это может снизить фактическую цену входа. Стоимость качественных вилл на правах аренды начинается примерно от 80 000 долларов США.
Валюта — это попутный ветер, а не гарантия. Курсы обмена меняются в обе стороны, поэтому рассматривайте выгодный курс как приятный бонус, а не как основную причину для покупки.
Ограниченное количество земли в престижных районах
Прибрежная земля в лучших локациях ограничена. На полуострове Букит и вдоль коридора Чангу количество участков на скалах и у самого пляжа крайне мало. Правила территориального планирования также ограничивают объемы застройки.
Дефицит в этих зонах поддерживает долгосрочную стоимость, поскольку предложение не может быстро угнаться за спросом. В этом и заключается суть преимуществ для тех, кто инвестирует в Букит на раннем этапе.
Мы специализируемся на этой части острова. Вы можете подробнее изучить аргументы в пользу инвестирования в Улувату .
Доходность от аренды и ROI: что на самом деле показывают цифры
Для начала три кратких определения. Валовая доходность — это ваш годовой доход от аренды, деленный на цену покупки. Чистая доходность — это то, что остается после вычета расходов на управление, обслуживание и налоги.
ROI, или возврат инвестиций, — это ваша прибыль по отношению к вложенным средствам.
Согласно исследованию Global Property Guide за 2026 год, доходность от аренды вилл на Бали составляет от 4,00% до 7,59% валовых, при среднем показателе по городу 5,80%. Это среднее значение является самым низким среди пяти рынков, охваченных источником. Это валовые показатели, поэтому привлекательные двузначные цифры в рекламе — это показатели лучших объектов до вычета расходов, а не базовая чистая доходность.
Ваша реальная прибыль зависит от цифр, скрытых за рекламным буклетом. Заполняемость, стоимость ночи, комиссия управляющей компании и ремонт — все это снижает чистую доходность по сравнению с валовой.
Вот почему мы всегда моделируем доходность и риски до того, как вы примете решение. Объект, который выглядит привлекательно по валовой доходности, может оказаться посредственным после учета налогов и расходов.
Как иностранным инвесторам легально купить недвижимость на Бали
Вот правило, которое определяет всё. Согласно Базовому аграрному закону Индонезии (Закон № 5 от 1960 года), право собственности (Hak Milik) принадлежит исключительно гражданам Индонезии.
Проще говоря, иностранные инвесторы не могут владеть недвижимостью на правах полной собственности в Индонезии.
Хорошая новость заключается в том, что это нормальная практика, и существует несколько законных, проверенных способов, позволяющих иностранцам покупать недвижимость и получать доход. Наше руководство по легальной покупке недвижимости на Бали пошагово описывает безопасный процесс. Избегайте номинальных схем, при которых право собственности оформляется на местного жителя от вашего имени, поскольку они не имеют юридической силы по законам Индонезии.
В таблице ниже простым языком сравниваются основные структуры владения.
Сроки HGB и Hak Pakai могут составлять первоначальный период плюс продления, в сумме достигающие теоретических 80 лет (30 + 20 + 30). Эти продления зависят от соблюдения нормативных требований и одобрения на каждом этапе, поэтому они не являются автоматическими.
Аренда (Hak Sewa)
Hak Sewa, или аренда, означает, что вы приобретаете право пользования объектом недвижимости на определенное количество лет, чаще всего 25–30, с возможностью продления. Это требует меньших первоначальных затрат, чем создание компании.
Аренда подходит для домов для отдыха и отдельных вилл под сдачу. Вы также можете продать оставшиеся годы аренды следующему покупателю.
Качество договора аренды имеет значение, поэтому мы тщательно проверяем условия продления и право собственности арендодателя. Вы можете узнать больше об аренде недвижимости на Бали прежде чем сравнивать варианты.
Hak Pakai (Право пользования)
Hak Pakai — это зарегистрированное право на использование и занятие земельного участка, предоставляемое иностранным гражданам, имеющим действующий вид на жительство. Это право пользования, а не право собственности.
Поскольку это право привязано к вашему личному разрешению на пребывание, оно лучше всего подходит для жилья, в котором вы планируете жить сами. Оно менее пригодно для большинства инвестиционных проектов, ориентированных на получение дохода от вилл.
PT PMA с HGB (Корпоративное владение)
PT PMA — это индонезийская компания с иностранным капиталом. Она может владеть HGB — правом на застройку и использование земли, что является наиболее близким к праву собственности вариантом для иностранцев.
Эта структура подходит для владения несколькими объектами, арендного бизнеса или девелопмента. Она также влечет за собой больше обязательств по оформлению и ведению деятельности, поэтому доход должен оправдывать затраченные усилия.
Правила в отношении капитала недавно изменились. Минимальный оплаченный капитал для PT PMA теперь составляет не менее 2,5 млрд индонезийских рупий (~150 000 долларов США) согласно правилам минимального капитала PT PMA .
Эта цифра взята из Постановления BKPM № 5/2025, а BKPM — это Индонезийский координационный совет по инвестициям. Этот оплаченный капитал считается частью общего инвестиционного плана в размере 10 млрд индонезийских рупий.
Если этот путь соответствует вашим целям, наше руководство по регистрации PT PMA объяснит, чего ожидать.
Налоги и транзакционные издержки: что на самом деле платят покупатели
Налоги и сборы — это то, на чем незаметно сокращается прибыль, поэтому планируйте их заранее. Два налога, которые больше всего удивляют иностранных покупателей, — это налог на приобретение недвижимости и налог на доход от аренды.
BPHTB — это пошлина за приобретение прав на землю и здания, единовременный налог, который покупатель платит при передаче права собственности. Покупатели, оформляющие долгосрочную аренду (leasehold), обычно избегают его, поскольку аренда — это договор, а не регистрация перехода права собственности.
Налог на доход от аренды зависит от вашего налогового резидентства. Согласно обзору PwC по налогу на доход от аренды в Индонезии , налоговые резиденты уплачивают окончательный налог в размере 10% с дохода от сдачи в аренду земли и/или зданий.
Большинство иностранных инвесторов являются нерезидентами, и расчеты для них выглядят иначе. По данным Global Property Guide, доход от аренды для нерезидентов облагается окончательным удерживаемым налогом в размере 20% от валового дохода, согласно их расходам на сделки в Индонезии данным. Тот же источник указывает ставку BPHTB в размере 5%, а совокупные расходы на покупку и продажу — в диапазоне 9,5–14%.
Эта ставка в 20% может быть снижена, зачастую до 10%, если применяется соглашение об избежании двойного налогообложения. Льгота не предоставляется автоматически.
В таблице ниже приведены основные расходы.
Услуги нотариуса и PPAT (официального лица, заверяющего сделки с землей), комплексная юридическая проверка и комиссионные агентов входят в этот диапазон совокупных затрат. Наше руководство по налогам на недвижимость на Бали подробно разъясняет эти цифры для иностранных покупателей.
Лучшие районы Бали для инвестиций в недвижимость
Подбирайте район под свои цели, а не наоборот. В каждой зоне свое сочетание цен, спроса на аренду и образа жизни.
- Улувату, Бингин и Унгасан (полуостров Букит): Серфинг, виды на океан с утесов и дефицит земли — отличный вариант для тех, кто хочет зайти на рынок одним из первых.
- Чангу, Берава и Переренан: Высокий спрос на аренду и большое сообщество цифровых кочевников.
- Семиньяк и Умалас: Развитые, центральные районы, популярные среди постоянных гостей.
- Санур и Убуд: Более спокойные места с акцентом на велнес, зачастую тише, чем западное побережье.
Наша основная специализация — полуостров Букит, но мы помогаем покупателям по всему острову. Чтобы подробнее ознакомиться с районами, изучите лучшие районы для инвестиций на Бали.
Реальные риски (и как ими управлять)
Честный путеводитель не умалчивает о минусах. Большинство рисков при покупке недвижимости на Бали управляемы, но только если вы проверите всё до подписания документов.
- Юридические проблемы и вопросы права собственности: Слабые договоры аренды или неясный статус собственности могут аннулировать сделку. Мы в первую очередь проверяем правоустанавливающие документы и условия аренды.
- Зонирование и лицензирование: Виллу в нетуристической зоне может быть юридически невозможно сдавать в аренду. Мы проверяем соответствие объекта зоне застройки и наличие всех разрешений.
- Переизбыток типовых вилл: Однотипные виллы в перенасыщенных районах конкурируют только ценой. Правильное расположение и уникальный дизайн защитят ваш доход.
- Скрытые расходы: Сборы, налоги и эксплуатационные расходы быстро накапливаются. Мы рассчитываем полную стоимость до того, как вы примете обязательства.
- Чрезмерная зависимость от краткосрочной аренды: Если количество посуточных бронирований снизится, объект, подходящий для долгосрочной аренды, станет вашей страховкой.
Качественная проверка включает в себя анализ права собственности, зонирования, разрешений, налогов и подъездных путей. Мы предоставляем подробный отчет до подписания договора, чтобы вы принимали решение, обладая всей полнотой информации.
С чего начать (в том числе из-за границы)
Путь к покупке проще, чем кажется, если двигаться шаг за шагом.
- Определите стратегию и бюджет: Решите, что для вас важнее — личное использование, доход от аренды или рост стоимости актива, и определите сумму инвестиций.
- Выберите район и объект: Подберите локацию и тип виллы в соответствии с поставленной целью.
- Выберите юридическую форму собственности: В зависимости от ваших планов выберите договор аренды (leasehold), право пользования (Hak Pakai) или компанию PT PMA.
- Проведите комплексную проверку (due diligence): Перед внесением любых платежей проверьте правоустанавливающие документы, зонирование, разрешения, налоговую историю и доступ к объекту.
- Завершите сделку: При наших собственных сделках в районе Букит (Улувату, Бингин и Унгасан) оформление обычно занимает от 30 до 60 дней с момента выбора объекта.
- Настройте управление: Организуйте управление арендой, чтобы получать реальный доход.
Вам не обязательно находиться на Бали, чтобы сделать это. Мы помогаем удаленным покупателям, предоставляя полное юридическое сопровождение и видеообзоры объектов, а также держим вас в курсе на каждом этапе.
Часто задаваемые вопросы
Является ли недвижимость на Бали хорошей инвестицией для вас?
Это может быть выгодным вложением благодаря высокому спросу со стороны туристов и привлекательной доходности, однако реальный результат зависит от локации, формы собственности и расчетов с учетом налогов и расходов.
Может ли иностранец или гражданин США купить недвижимость на Бали?
Да, вы не можете владеть недвижимостью на правах полной собственности (freehold), но можете законно оформить долгосрочную аренду (Hak Sewa), право пользования (Hak Pakai) или приобрести объект через иностранную компанию PT PMA, владеющую правом застройки (HGB).
На какую доходность от аренды можно реально рассчитывать?
Согласно исследованиям Global Property Guide, валовая доходность вилл на Бали составляет от 4,00% до 7,59%, в среднем около 5,80%. Рассматривайте эти цифры как ориентировочные и оценивайте каждый объект по его чистой прибыли.
В чем разница между арендой (leasehold) и правом собственности (freehold) для покупателя?
Аренда дает вам право пользоваться недвижимостью в течение фиксированного срока, тогда как право собственности — это постоянное владение землей, которое доступно только гражданам Индонезии.
Какие налоги платит иностранный инвестор?
Покупатели недвижимости с оформленным правом собственности уплачивают налог BPHTB в размере 5%, а доход от аренды облагается налогом по ставке 10% для резидентов или 20% для нерезидентов (ставка может быть снижена при наличии международного соглашения).
Заключение
Почему инвесторы покупают недвижимость на Бали? Фундаментальные причины очевидны: рекордный туристический поток, отсутствие ярко выраженного низкого сезона, выгодный валютный курс и дефицит качественных земельных участков. Доходность может быть привлекательной, но реальную картину можно оценить только после вычета налогов и расходов, а не по рекламным заголовкам.
Юридические механизмы становятся понятными, как только вы разбираетесь в особенностях аренды (leasehold), права пользования (Hak Pakai) и структуры PT PMA. Риски вполне управляемы при проведении должной проверки и поддержке надежного местного партнера.
Именно здесь мы приходим на помощь. Мы обладаем более чем 10-летним опытом работы в Улувату и по всему Бали. Мы поможем вам приобрести недвижимость как для жизни, так и для инвестиций, обеспечивая прозрачность на каждом этапе.
Свяжитесь с нами сегодня
Готовы обсудить объекты, проведение проверки или покупку из-за границы? Мы готовы сопровождать вас от первого вопроса до подписания сделки. Свяжитесь с нами сегодня. из-за границы? Мы готовы сопровождать вас от первого вопроса до подписания сделки. Свяжитесь с нами сегодня.
.avif){kind=logo}
