.svg)
De plus en plus d'acheteurs étrangers posent la même question : pourquoi les investisseurs achètent-ils des biens à Bali en ce moment ? Si vous envisagez votre premier investissement immobilier à Bali depuis l'Australie, les États-Unis, le Royaume-Uni ou l'Europe, vous attendez des réponses honnêtes, pas du marketing.
Ce guide couvre les véritables moteurs de la demande et les rendements auxquels vous pouvez vous attendre après impôts et frais. Il explique également les moyens légaux dont disposent les étrangers pour acheter et les risques qu'il convient d'anticiper.
Nous sommes Uluwatu Property, une équipe immobilière basée à Bali avec plus de 10 ans d'expérience sur le terrain à Uluwatu et dans l'ensemble de la péninsule de Bukit. Nous utilisons un langage simple et définissons chaque terme juridique et fiscal dès sa première apparition.
À la fin de ce guide, vous comprendrez pourquoi le marché est dynamique et comment vous lancer en toute sécurité, même depuis l'étranger.
Pourquoi les investisseurs achètent-ils des biens immobiliers à Bali en ce moment ?
Les investisseurs achètent des biens à Bali pour une combinaison rare de raisons. Les principales sont une demande locative soutenue tout au long de l'année, des rendements attractifs, une roupie indonésienne plus faible et une rareté du foncier dans les zones privilégiées.
Bali ne connaît pas de véritable basse saison, ce qui permet au taux d'occupation de rester plus stable que sur de nombreux autres marchés touristiques.
La demande est confirmée par des chiffres officiels. En 2025, Bali a enregistré 6 948 754 arrivées directes de touristes étrangers, soit une hausse de 9,72 % par rapport à 2024, l'Australie étant le premier marché source avec 23,44 %, selon les statistiques du tourisme du BPS Bali.
Alors, pourquoi les investisseurs achètent-ils des biens à Bali ? La suite de cet article constitue une analyse honnête, axée sur les chiffres, qui explique ce titre. Nous présenterons les avantages ainsi que les points de vigilance, afin que vous puissiez juger le marché par vous-même.
Points clés à retenir
- La demande est réelle et documentée : Des arrivées d'étrangers record, suivies par l'office statistique officiel d'Indonésie, soutiennent la demande locative tout au long de l'année.
- Vous achetez via un bail ou une société, pas en pleine propriété : Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains en pleine propriété, mais des voies légales claires existent.
- Évaluez les rendements après impôts et frais : Les rendements bruts annoncés sur le marché semblent élevés, mais votre véritable rentabilité est celle qui reste après déduction des frais et des impôts.
- Les non-résidents sont soumis à une fiscalité locative plus lourde : Les non-résidents sont soumis à une retenue à la source de 20 %, contre 10 % pour les résidents fiscaux, parfois réduite par convention fiscale.
- Le ticket d'entrée est plus accessible qu'on ne le pense : Des villas en bail commercial (leasehold) bien situées sont accessibles à partir d'environ 80 000 USD.
- Uluwatu et la péninsule de Bukit sont des zones à fort potentiel pour les investisseurs précoces : La rareté des terrains en bord de mer garantit une valeur à long terme.
- La diligence raisonnable détermine le succès de l'opération : La vérification des titres de propriété, du zonage, des permis, de la fiscalité et des accès fait toute la différence entre une bonne affaire et un investissement coûteux.
Ce que signifie réellement « investir dans l'immobilier à Bali »
Investir dans l'immobilier à Bali ne se résume pas à l'achat d'une villa. Vous achetez un usage : une résidence de vacances, une activité locative, une plus-value à long terme ou un lieu de vie.
Une villa est simplement une maison individuelle, souvent dotée d'une piscine privée, que vous pouvez habiter ou louer à des voyageurs. Cependant, deux villas identiques peuvent représenter des investissements très différents selon vos objectifs.
C'est pourquoi votre stratégie doit primer sur le bien immobilier. Déterminez d'abord ce que vous attendez de cet actif, puis choisissez la structure et l'emplacement adaptés. Notre guide sur les rendements et les risques immobiliers à Bali détaille la manière dont ces objectifs se traduisent en résultats concrets.
Vous rencontrerez partout deux termes : « leasehold » et « freehold ». Le leasehold signifie que vous détenez un droit d'usage sur une propriété pour une durée déterminée. Le freehold correspond à la pleine propriété permanente du terrain.
Les véritables raisons de la forte demande
Un tourisme record tout au long de l'année
L'arrivée de touristes en provenance d'Australie et d'autres marchés occidentaux est cruciale si vous prévoyez d'accueillir des voyageurs qui réservent et paient dans des devises fortes. La régularité des arrivées en provenance de marchés familiers facilite les prévisions de taux d'occupation.
Comme les visiteurs arrivent tout au long de l'année, Bali ne connaît pas de véritable basse saison. D'après notre expérience, une villa bien située peut maintenir un taux d'occupation sur une plus grande partie de l'année qu'une destination balnéaire saisonnière.
Pour vous, cela signifie moins de semaines de vacance locative et des revenus plus stables, à condition que la propriété et sa gestion soient de qualité.
Une roupie faible renforce votre pouvoir d'achat
La monnaie joue un rôle discret mais majeur. Lorsque la roupie indonésienne est faible par rapport à votre devise nationale, votre argent permet tout simplement d'acheter plus de roupies, et donc plus de biens immobiliers.
Pour un acheteur détenant des dollars australiens ou américains, des livres sterling ou des euros, cela peut réduire le prix d'entrée effectif. Certaines villas de qualité en bail emphytéotique (leasehold) sont accessibles à partir d'environ 80 000 USD.
La devise est un avantage, pas une garantie. Les taux de change fluctuent dans les deux sens ; considérez donc un taux favorable comme un bonus, et non comme la raison principale de votre investissement.
Terrains limités dans les zones privilégiées
Les terrains côtiers de premier choix sont limités. Sur la péninsule de Bukit et le long du corridor de Canggu, les meilleures parcelles en bord de falaise ou à proximité immédiate de la plage sont rares. Les règles d'urbanisme limitent également le volume constructible.
La rareté dans ces zones soutient la valeur à long terme, car l'offre ne peut pas facilement suivre la demande. C'est le cœur de l'argument en faveur d'un investissement précoce à Bukit.
Nous sommes spécialisés dans ce secteur de l'île. Vous pouvez explorer les arguments en faveur de l'investissement à Uluwatu plus en détail.
Rendements locatifs et ROI : ce que disent vraiment les chiffres
Tout d'abord, trois définitions rapides. Le rendement brut correspond à vos revenus locatifs annuels divisés par le prix d'achat. Le rendement net est ce qu'il reste après déduction des frais tels que la gestion, l'entretien et les impôts.
Le ROI, ou retour sur investissement, mesure votre profit par rapport à votre mise initiale.
L'étude 2026 du Global Property Guide situe les rendements locatifs des villas à Bali entre 4,00 % et 7,59 % brut, avec une moyenne urbaine de 5,80 %. Cette moyenne est la plus faible des cinq marchés couverts par la source. Il s'agit de chiffres bruts ; les taux à deux chiffres souvent mis en avant dans les publicités correspondent aux performances exceptionnelles, et non à une base nette.
Votre rendement réel dépend des chiffres qui se cachent derrière la brochure. Le taux d'occupation, les tarifs à la nuitée, les frais de gestion et les réparations viennent réduire le chiffre brut pour obtenir le net.
C'est pourquoi nous modélisons toujours les rendements et les risques de baisse avant tout engagement. Une propriété qui semble excellente sur la base du rendement brut peut s'avérer ordinaire une fois les impôts et les coûts pris en compte.
Comment les investisseurs étrangers peuvent acheter légalement une propriété à Bali
Voici la règle fondamentale qui régit tout. En vertu de la Loi agraire fondamentale indonésienne (Loi n° 5 de 1960), le Hak Milik (titre de pleine propriété) est réservé exclusivement aux citoyens indonésiens.
En clair, les investisseurs étrangers ne peuvent pas détenir de titre de pleine propriété en Indonésie.
La bonne nouvelle, c'est qu'il s'agit d'une situation normale et qu'il existe plusieurs voies légales et éprouvées permettant aux étrangers d'acheter et de générer des revenus. Notre guide sur l'achat immobilier légal à Bali détaille le processus sécurisé étape par étape. Évitez les montages par prête-nom, où le titre est détenu au nom d'un résident local pour votre compte, car ils ne sont pas exécutoires en droit indonésien.
Le tableau ci-dessous compare les principales structures en termes simples.
Le HGB et le Hak Pakai peuvent être conclus pour une durée initiale assortie de renouvellements, totalisant théoriquement jusqu'à 80 ans (30 + 20 + 30). Ces renouvellements sont soumis au respect de la réglementation et à une approbation à chaque étape ; ils ne sont donc pas automatiques.
Bail commercial ou résidentiel (Hak Sewa)
Le Hak Sewa, ou bail, signifie que vous louez le droit d'utiliser une propriété pour un nombre d'années défini, souvent entre 25 et 30 ans, avec des options de renouvellement. Cela implique un coût initial moins élevé qu'une structure de société.
Le bail est adapté aux maisons de vacances et aux villas locatives individuelles. Vous pouvez également revendre les années restantes du bail à un futur acquéreur.
La qualité du bail est primordiale ; nous vérifions donc attentivement les conditions de prolongation et le titre de propriété du bailleur. Vous pouvez en savoir plus sur l'achat en bail à Bali avant de comparer les options.
Hak Pakai (Droit d'usage)
Le Hak Pakai est un droit enregistré d'utiliser et d'occuper un terrain, accordé aux étrangers éligibles titulaires d'un permis de séjour valide. Il s'agit d'un droit d'usage et non d'une pleine propriété.
Comme il est lié à votre permis personnel, il est idéal pour une résidence principale. Il est moins adapté à la plupart des produits immobiliers destinés à générer des revenus locatifs.
PT PMA avec HGB (Propriété via une société)
Une PT PMA est une société indonésienne à capitaux étrangers. Elle peut détenir un HGB, qui est le droit de construire et d'utiliser un terrain, ce qui constitue la voie la plus proche de la pleine propriété pour les étrangers.
Cette structure est adaptée aux unités multiples, aux activités de location ou au développement immobilier. Elle implique toutefois davantage d'obligations de création et de gestion, les revenus doivent donc justifier cet investissement.
Les règles en matière de capital ont récemment changé. Le capital libéré minimum pour une PT PMA est désormais d'au moins 2,5 milliards de roupies (environ 150 000 USD), selon les règles relatives au capital minimum des PT PMA .
Ce chiffre provient du règlement 5/2025 du BKPM, l'organisme indonésien de coordination des investissements. Ce capital libéré est considéré comme faisant partie du plan d'investissement total de 10 milliards de roupies.
Si cette option correspond à vos objectifs, notre guide sur la création d'une PT PMA explique ce à quoi vous devez vous attendre.
Impôts et frais de transaction : ce que les acheteurs paient réellement
Les impôts et les frais peuvent réduire discrètement vos rendements, il est donc préférable de les anticiper. Les deux taxes qui surprennent le plus les acheteurs étrangers sont la taxe d'acquisition pour l'acheteur et l'impôt sur les revenus locatifs.
La BPHTB est la taxe sur l'acquisition des droits fonciers et immobiliers, une taxe unique payée par l'acheteur lors du transfert de titre. Les acheteurs en bail emphytéotique (leasehold) l'évitent généralement, car un bail est un contrat et non un transfert de titre enregistré.
L'impôt sur les revenus locatifs dépend de votre résidence fiscale. Selon le résumé de PwC sur l'impôt sur les revenus locatifs en Indonésie , les résidents fiscaux paient un impôt libératoire de 10 % sur les revenus provenant de la location de terrains et/ou de bâtiments.
La plupart des investisseurs étrangers sont des non-résidents, et le calcul est différent. Selon le Global Property Guide, les revenus locatifs des non-résidents sont soumis à une retenue à la source libératoire de 20 % sur le revenu brut, d'après ses frais de transaction en Indonésie données. La même source indique un taux de BPHTB de 5 % et des frais de transaction aller-retour compris entre 9,5 et 14 %.
Ce taux de 20 % peut être réduit, souvent à environ 10 %, si une convention de double imposition s'applique. Cet allègement n'est pas automatique.
Le tableau ci-dessous résume les principaux coûts.
Les honoraires de notaire et du PPAT (l'officier public chargé des actes fonciers), les frais de diligence raisonnable et les éventuelles commissions d'agence sont inclus dans cette fourchette de frais de transaction. Notre guide des taxes immobilières à Bali détaille ces chiffres pour les acheteurs étrangers.
Les meilleures zones de Bali pour un investissement immobilier
Adaptez la zone à votre objectif, et non l'inverse. Chaque secteur présente une combinaison différente de prix, de demande locative et de style de vie.
- Uluwatu, Bingin et Ungasan (péninsule de Bukit) : Surf, vues sur l'océan depuis les falaises et rareté du foncier, avec un fort potentiel pour les investisseurs précoces.
- Canggu, Berawa et Pererenan : Forte demande locative et importante communauté de nomades numériques.
- Seminyak et Umalas : Zones établies, centrales et prisées des visiteurs réguliers.
- Sanur et Ubud : Plus stables et axées sur le bien-être, souvent plus calmes que la côte ouest.
Notre spécialité est la péninsule de Bukit, mais nous accompagnons les acheteurs dans toute l'île. Pour une présentation plus détaillée des quartiers, consultez les meilleures zones où investir à Bali.
Les risques réels (et comment les gérer)
Aucun guide honnête ne passe sous silence les inconvénients. La plupart des risques liés à l'immobilier à Bali sont gérables, à condition de les vérifier avant de signer.
- Problèmes juridiques et de titres de propriété : Des baux fragiles ou une propriété floue peuvent faire échouer une transaction. Nous vérifions systématiquement les titres et les conditions des baux.
- Zonage et licences : Une villa située dans une zone non touristique peut ne pas être légalement louable. Nous confirmons le zonage et les permis nécessaires.
- Surabondance de villas standardisées : Les villas impersonnelles dans des zones saturées se livrent une guerre des prix. L'emplacement et le design sont les garants de vos revenus.
- Coûts cachés : Les frais, taxes et charges de copropriété s'accumulent rapidement. Nous établissons une cartographie complète des coûts avant tout engagement.
- Dépendance excessive à la location courte durée : Si les réservations à la nuitée chutent, une propriété adaptée à la location longue durée vous offre une solution de repli.
Une bonne diligence raisonnable couvre le titre de propriété, le zonage, les permis, les taxes et l'accès routier. Nous fournissons un rapport clair avant signature, afin que vous puissiez décider en toute connaissance de cause.
Comment démarrer (même depuis l'étranger)
Le processus est plus simple qu'il n'y paraît si vous avancez étape par étape.
- Définissez votre stratégie et votre budget : Déterminez si vous recherchez un cadre de vie, des revenus locatifs ou une plus-value, et fixez votre capacité d'investissement.
- Choisissez la zone et la propriété : Adaptez l'emplacement et le type de villa à vos objectifs.
- Choisissez une structure juridique : Optez pour un bail (leasehold), un Hak Pakai ou une PT PMA en fonction de votre projet.
- Effectuez une vérification préalable (due diligence) : Vérifiez le titre de propriété, le zonage, les permis, les taxes et l'accès avant tout paiement.
- Finalisez l'achat : Pour nos propres transactions à Bukit, notamment à Uluwatu, Bingin et Ungasan, la clôture prend généralement de 30 à 60 jours une fois le bien choisi.
- Mettez en place la gestion : Organisez la gestion locative pour garantir la perception effective de vos revenus.
Vous n'avez pas besoin d'être à Bali pour réaliser ces démarches. Nous accompagnons les acheteurs à distance avec un soutien juridique complet, des visites vidéo et un suivi à chaque étape.
FAQ
L'immobilier à Bali est-il un bon investissement pour vous ?
Cela peut l'être, grâce à une forte demande touristique et des rendements attractifs rapportés par le marché, mais vos résultats réels dépendront de l'emplacement, de la structure juridique et des chiffres après impôts et frais.
En tant qu'étranger ou citoyen américain, pouvez-vous acheter une propriété à Bali ?
Oui, vous ne pouvez pas détenir de pleine propriété (freehold), mais vous pouvez légalement utiliser un bail (Hak Sewa), un Hak Pakai ou une société étrangère PT PMA détenant un titre HGB.
Quel rendement locatif pouvez-vous espérer de manière réaliste ?
Les recherches du Global Property Guide situent les rendements bruts des villas à Bali entre 4,00 % et 7,59 %, avec une moyenne d'environ 5,80 %. Considérez ces chiffres comme une estimation et évaluez chaque propriété en fonction de son rendement net.
En tant qu'acheteur, quelle est la différence entre le leasehold et le freehold ?
Le leasehold vous donne le droit d'utiliser une propriété pour une durée déterminée, tandis que le freehold est un droit de propriété foncière permanent réservé aux citoyens indonésiens.
Quels impôts devrez-vous payer en tant qu'investisseur étranger ?
Les acheteurs de propriétés titrées paient 5 % de BPHTB, tandis que les revenus locatifs sont imposés à 10 % pour les résidents ou 20 % pour les non-résidents, un taux qui peut être réduit par une convention fiscale.
Conclusion
Alors, pourquoi les investisseurs achètent-ils des propriétés à Bali ? Les fondamentaux sont bien réels : un tourisme record, l'absence de véritable basse saison, une devise favorable et la rareté des terrains de premier choix. Les rendements peuvent être attractifs, mais la réalité doit être évaluée après impôts et frais, et non sur la base d'un titre accrocheur de brochure.
Les voies juridiques sont claires une fois que vous comprenez le leasehold, le Hak Pakai et la structure PT PMA. Les risques sont maîtrisables avec une diligence raisonnable appropriée et le bon partenaire local.
C'est là que nous intervenons. Nous apportons plus de 10 ans d'expérience sur le terrain à Uluwatu et dans tout Bali. Nous vous aidons à acheter pour y vivre ou pour investir, avec une transparence totale à chaque étape.
Contactez-nous dès aujourd'hui
Prêt à discuter des annonces, de la diligence raisonnable ou d'un achat depuis l'étranger ? Nous sommes là pour vous guider, de votre première question jusqu'à la signature du contrat. Contactez-nous dès aujourd'hui. l'étranger ? Nous sommes là pour vous guider, de votre première question jusqu'à la signature du contrat. Contactez-nous dès aujourd'hui.
.avif){kind=logo}
