.svg)
Введение
Поиск недвижимости на первой береговой линии Бали поначалу может сбить с толку. В интернете полно потрясающих вилл, но правила для иностранных покупателей редко объясняются доступно. Это руководство поможет во всем разобраться.
Мы — Uluwatu Property, и мы помогаем иностранным покупателям находить дома, виллы и земельные участки на побережье Букит на Бали. Мы ежедневно занимаемся юридическим сопровождением, проверкой объектов и проведением сделок дистанционно.
Это руководство по покупке недвижимости на первой береговой линии Бали написано простым языком. Вы узнаете, что на самом деле означает «первая береговая линия» на Бали. Вы также поймете, как иностранцы могут законно владеть недвижимостью у воды, сколько это стоит и где искать варианты.
Далее мы рассмотрим налоги, правило прибрежного отступа и выясним, является ли покупка недвижимости у пляжа выгодной инвестицией. Каждый раздел дополняет предыдущий, поэтому вы можете читать руководство целиком или сразу перейти к интересующей вас теме.
Основные выводы
- Иностранцы не могут владеть землей на правах полной собственности (Hak Milik) как частные лица, но могут приобрести ее на условиях долгосрочной аренды (leasehold), права пользования (Hak Pakai) или через PT PMA (компанию с иностранным капиталом).
- Настоящая недвижимость на первой береговой линии — большая редкость, и она стоит дороже, чем дома с видом на океан или расположенные на скалах.
- Индонезийское законодательство устанавливает прибрежную защитную полосу шириной не менее 100 метров от линии максимального прилива.
- Стоимость настоящих вилл на первой береговой линии часто начинается от 1 миллиона долларов, в то время как другие категории недвижимости стартуют примерно от 180 000 долларов.
- Покупатели оплачивают налог на приобретение недвижимости (BPHTB) в размере до 5%, а также нотариальные сборы и ежегодный земельный налог (PBB).
- Мы можем закрыть многие сделки примерно за 30–60 дней, в том числе дистанционно.
Что на самом деле означает «первая береговая линия» на Бали
Да, иностранцы могут покупать недвижимость на первой береговой линии Бали. Вы не можете оформить право полной собственности на себя как на частное лицо, но можете воспользоваться одним из трех законных способов: долгосрочная аренда, право пользования или покупка через компанию с иностранным капиталом.
Полная собственность, называемая Hak Milik, — это бессрочное право владения, доступное только гражданам Индонезии. Аренда (leasehold) означает, что вы арендуете право пользования землей на фиксированный срок. Hak Pakai, или право пользования, — это титул, который иностранцы могут оформить при наличии действующего разрешения на пребывание.
Первая береговая линия означает, что объект находится непосредственно на песке, и между вами и водой нет дорог общего пользования. Это отличается от «вида на океан», когда вы видите море на расстоянии. Это также отличается от «расположения на скале», что часто встречается на побережье Улувату.
- Важный момент: Настоящая первая береговая линия означает, что ничто не отделяет ваш дом от песка.
Настоящая первая береговая линия на Бали — большая редкость, и такие объекты стоят значительно дороже. Дома с видом на океан или расположенные на скалах встречаются гораздо чаще и зачастую стоят дешевле. Наша вилла в полной собственности на первой береговой линии в этом объявлении показано, как выглядит настоящая недвижимость на первой береговой линии.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на побережье на Бали?
У иностранных покупателей есть четкие законные способы владения недвижимостью у моря. Главное — выбрать правильную структуру владения в зависимости от ваших целей и планируемого срока пребывания.
Постановление правительства № 18/2021 вступило в силу 2 февраля 2021 года и является действующим нормативным актом, регулирующим права на землю в Индонезии. Иностранцы с действующим разрешением на пребывание могут оформить право пользования (Hak Pakai) на основании этого документа.
Согласно индонезийскому юридическому справочнику 2026 года о правилах срока действия Hak Pakaiправо пользования (Hak Pakai) предоставляется на срок до 80 лет: первоначально на 30 лет с возможностью продления на 20 лет, а затем еще на 30 лет. Для этого по-прежнему необходимо иметь действующее разрешение на пребывание.
Более подробную информацию можно найти в нашем руководстве о том, как иностранцам покупать недвижимость на Бали. В нем пошагово описан каждый из вариантов.
Аренда (Leasehold), право пользования (Hak Pakai) и владение через компанию (Freehold)
Каждый способ владения подходит для разных целей. PT PMA — это индонезийская компания с иностранным капиталом. Мы часто регистрируем такие компании, чтобы инвесторы могли получить права, эквивалентные праву собственности, для ведения арендного бизнеса.
По нашему опыту, договоры аренды на Бали обычно заключаются на срок от 25 до 30 лет и часто предусматривают возможность продления. Подробности об условиях и стоимости можно найти в нашем руководстве по аренде недвижимости. В таблице ниже приведено сравнение трех основных вариантов.
Правило прибрежной защитной полосы для покупателей недвижимости у моря
Индонезийское законодательство устанавливает правило прибрежной защитной полосы минимум в 100 метров от линии максимального прилива. Эта буферная зона называется sempadan pantai, или прибрежная защитная полоса.
Это правило не запрещает любую застройку на побережье. Оно ограничивает новое строительство и требует проверки местного плана зонирования перед началом работ.
- Важный момент: Ограничения на отступы от береговой линии сдерживают новое строительство, что повышает ценность уже существующих легальных вилл на первой линии.
Именно поэтому мы тщательно проверяем зонирование и разрешения для каждой сделки с недвижимостью у моря. Легальную виллу с полным пакетом документов прямо у пляжа практически невозможно заменить.
Прежде чем поддаться очарованию объекта, убедитесь, что он находится за пределами защитной зоны или имеет все необходимые разрешения. Мы указываем на любые проблемы с отступами в отчете о комплексной проверке (due diligence), чтобы после подписания договора вас не ждали неприятные сюрпризы.
Сколько стоит недвижимость на первой линии на Бали
Цены сильно зависят от локации, размера участка и близости к воде. Мы делим типичные предложения на три категории.
Эти категории охватывают большую часть нашего портфолио на побережье Букит, от участка Samudra Land до виллы Haloa. Настоящая первая линия — это премиальный сегмент рынка.
По нашему опыту, стоимость качественной недвижимости на первой линии и роскошных вилл, таких как наш объект Villa Haloa, часто начинается от 1 миллиона долларов и выше. Цены меняются в зависимости от спроса, поэтому всегда сверяйтесь с актуальными предложениями.
Земля на первой линии — еще один вариант для тех, кто хочет строиться самостоятельно. Наш участок в полной собственности (freehold) на первой линии , например, занимает 8702 квадратных метра и предлагает вид на океан.
Расходы, налоги и комплексная проверка на Бали
Помимо цены покупки, заложите в бюджет налоги и сборы. Согласно обзору PwC по налогу на передачу прав собственности в Индонезии , покупатель обязан уплатить BPHTB в размере до 5%. BPHTB — это единовременный налог на приобретение недвижимости.
Как поясняется в руководстве по формам владения недвижимостью на Бали, при аренде (leasehold) налог BPHTB не платится , поскольку этот налог применяется только к регистрации перехода права собственности, а не к договорам аренды. Продавец отдельно уплачивает PPh — подоходный налог с продажи.
Вам также предстоит ежегодно платить налог на землю и здания, известный как PBB. Обычно также оплачиваются услуги нотариуса и юридическое сопровождение.
Комплексная проверка защищает вас от проблем с правом собственности, зонированием и разрешениями. Мы предоставляем подробный отчет до подписания документов, а наш Руководство по комплексной проверке недвижимости на Бали объясняет, что именно мы проверяем.
Где купить пляжную недвижимость на Бали
Большая часть пляжной недвижимости на Бали, с которой мы работаем, расположена на полуострове Букит, к югу от аэропорта. Это побережье сочетает в себе культуру серфинга и высокий спрос на аренду. У каждой прибрежной деревни здесь свой уникальный характер и ценовой диапазон.
Бингин — это уютная деревня, по которой удобно передвигаться пешком, с оживленной и непринужденной атмосферой. Она привлекает серферов, цифровых кочевников и обеспечивает стабильный спрос на посуточную аренду. Ознакомьтесь с нашими объектами в деревне Бингин , чтобы увидеть актуальные предложения домов и земельных участков.
Баланган — это более спокойный, развивающийся район с широкими песчаными пляжами, интерес к которому постоянно растет. Цены здесь зачастую ниже, чем в более оживленных местах, что привлекает инвесторов на ранних этапах. Наша страница с прибрежной недвижимостью в Балангане показывает, что доступно прямо сейчас.
Улувату и Унгасан предлагают виды на океан с утесов и роскошные виллы поблизости. Каждый район подходит для определенного бюджета и образа жизни, поэтому мы подберем для вас идеальный вариант.
Является ли недвижимость на побережье Бали выгодной инвестицией?
Спрос на Бали остается высоким. Официальные данные BPS-Statistics Indonesia по туристическому потоку на Бали зафиксировали 551 100 прямых иностранных прибытий только за декабрь 2024 года, что на 16,54% больше, чем в предыдущем месяце.
Отели также заполняются. Данные BPS-Statistics Indonesia по заполняемости отелей на Бали показывают, что уровень заполняемости номеров в отелях категории «звезд» составил 63,71% в декабре 2024 года по сравнению с 62,19% годом ранее.
Общенациональная картина подтверждает эту тенденцию. Объем реализованных инвестиций в Индонезии достиг 1 714,2 трлн индонезийских рупий в 2024 году, увеличившись на 20,8% в годовом исчислении, согласно данным Министерства инвестиций/BKPM.
Мы наблюдаем доходность от краткосрочной аренды на уровне около 9–15% для дизайнерских вилл в престижных районах Улувату, таких как Бингин и Баланган. Это оценочные показатели нашего бренда, а не гарантия.
- Важный момент: Доходность является оценочной, а не гарантированной, поэтому проверяйте цифры самостоятельно в рамках комплексной юридической проверки (due diligence).
Доходность зависит от местоположения, дизайна и управления. Всегда проводите собственную проверку перед покупкой.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на побережье Бали?
Да. Мы помогаем иностранцам приобретать недвижимость на побережье на правах аренды (leasehold), права пользования (Hak Pakai) или через компанию PT PMA, но не в личную полную собственность (freehold).
Что такое правило береговой защитной зоны?
Береговая защитная зона, или sempadan pantai, представляет собой буферную зону шириной не менее 100 метров от линии максимального прилива. Она ограничивает новое строительство вблизи воды.
Сколько стоит недвижимость на побережье Бали?
По нашему опыту, цены варьируются от 180 000 долларов за объекты начального уровня до 600 000 долларов и выше за роскошные виллы. Настоящая недвижимость на первой береговой линии, как наша вилла Haloa, часто стоит около 1 миллиона долларов или дороже.
Какие налоги я буду платить как покупатель?
Вы оплачиваете BPHTB — налог на приобретение недвижимости для покупателя — в размере до 5%, однако он не применяется к договорам аренды (leasehold). Вы также ежегодно платите земельный налог (PBB), в то время как продавец оплачивает PPh — налог на доход продавца.
Можно ли совершить покупку удаленно из-за границы?
Да, мы поддерживаем удаленные сделки, обеспечивая полное юридическое сопровождение и видеообзоры объектов. Многие сделки закрываются в течение 30–60 дней после выбора недвижимости.
Заключение
Покупка недвижимости на побережье Бали вполне доступна для иностранных покупателей, которые разбираются в правилах. Правильная структура сделки, честное ценообразование и тщательная проверка документов — это залог успеха.
Мы знаем побережье Букит как свои пять пальцев и берем на себя все юридические тонкости. Ищете ли вы дом для жизни или инвестицию под сдачу в аренду, мы поможем вам совершить покупку с уверенностью.
Связаться с нами
Готовы изучить варианты домов, вилл и земельных участков на побережье Бали? Расскажите нам, что именно вы ищете, и мы подберем для вас подходящие объекты и составим четкий план покупки.
.avif){kind=logo}
