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Introduction
Rechercher une propriété en bord de mer à Bali peut sembler déroutant au premier abord. Vous voyez de superbes villas en ligne, mais les règles applicables aux acheteurs étrangers sont rarement expliquées clairement. Ce guide est là pour y remédier.
Nous sommes Uluwatu Property et nous aidons les acheteurs étrangers à trouver des maisons, des villas et des terrains sur la côte de Bukit à Bali. Nous gérons quotidiennement le soutien juridique, la diligence raisonnable et les achats à distance.
Ce guide sur les propriétés en bord de mer à Bali simplifie les choses. Vous apprendrez ce que signifie réellement « bord de mer » à Bali. Vous découvrirez également comment les étrangers peuvent légalement devenir propriétaires près de l'eau, quels sont les coûts et où chercher.
Nous aborderons ensuite les taxes, la règle du recul côtier et la question de savoir si une propriété en bord de mer constitue un investissement judicieux. Chaque section s'appuie sur la précédente, vous permettant de lire le guide du début à la fin ou de passer directement à ce qui vous intéresse.
Points clés à retenir
- Les étrangers ne peuvent pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en leur nom propre, mais peuvent acheter via un bail (leasehold), un titre Hak Pakai ou une PT PMA (société à capitaux étrangers).
- Les véritables propriétés en bord de mer sont rares et plus onéreuses que les maisons avec vue sur l'océan ou situées en haut d'une falaise.
- La loi indonésienne impose un recul côtier d'au moins 100 mètres à partir de la ligne de marée haute.
- Les villas authentiques en bord de mer commencent souvent autour ou au-dessus d'un million de dollars, tandis que les autres catégories débutent aux alentours de 180 000 dollars.
- Les acheteurs doivent s'acquitter de la taxe d'acquisition BPHTB pouvant atteindre 5 %, ainsi que des frais de notaire et de la taxe foncière annuelle (PBB).
- Nous pouvons conclure de nombreuses transactions en 30 à 60 jours, y compris à distance.
Ce que signifie réellement « bord de mer » à Bali
Oui, les étrangers peuvent acheter une propriété en bord de mer à Bali. Vous ne pouvez pas détenir de titre de pleine propriété en votre nom propre, mais vous pouvez acheter via trois voies légales : le bail (leasehold), le droit d'usage (Hak Pakai) ou une société à capitaux étrangers.
La pleine propriété, appelée Hak Milik, est un droit permanent réservé aux citoyens indonésiens. Le bail (leasehold) signifie que vous louez le droit d'utiliser le terrain pour une durée déterminée. Le Hak Pakai, ou droit d'usage, est un titre que les étrangers peuvent détenir avec un permis de séjour valide.
« Bord de mer » signifie que la propriété est située directement sur le sable, sans route publique entre vous et l'eau. Cela diffère d'une « vue sur l'océan », où vous voyez la mer à distance. Cela diffère également d'une propriété « en haut d'une falaise », très courante le long de la côte d'Uluwatu.
- Point clé : Un véritable bord de mer signifie que rien ne sépare votre maison du sable.
Les véritables propriétés en bord de mer sont rares à Bali et se vendent à prix d'or. Les maisons avec vue sur l'océan ou situées en haut d'une falaise sont beaucoup plus courantes et souvent moins chères. Notre villa en bord de mer en pleine propriété cette annonce montre ce qu'est une véritable propriété en front de mer.
Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en front de mer à Bali ?
Les acheteurs étrangers disposent de moyens légaux clairs pour acquérir des biens près de la plage. L'essentiel est de choisir la structure adaptée à vos objectifs et à la durée de votre séjour.
Règlement gouvernemental 18/2021 est entré en vigueur le 2 février 2021 et constitue la réglementation actuelle régissant les droits fonciers en Indonésie. Les étrangers titulaires d'un permis de séjour valide peuvent détenir un titre de droit d'usage (Hak Pakai) en vertu de ce texte.
Selon un guide juridique indonésien de 2026 sur les règles relatives à la durée du Hak Pakai, le Hak Pakai peut atteindre un plafond d'environ 80 ans, accordé pour 30 ans, renouvelable pour 20 ans, puis à nouveau pour 30 ans. Vous devez toujours disposer d'un permis de séjour valide pour y être éligible.
Pour une présentation plus détaillée, consultez notre guide sur comment les étrangers achètent à Bali. Il explique chaque étape du processus.
Bail commercial, Hak Pakai et sociétés en pleine propriété
Chaque mode d'acquisition correspond à un profil d'acheteur différent. Une PT PMA est une société indonésienne à capitaux étrangers. Nous en créons souvent une pour permettre aux investisseurs de détenir des droits équivalents à la pleine propriété dans le cadre d'une activité locative.
D'après notre expérience, les baux à Bali durent généralement de 25 à 30 ans et sont souvent renouvelables. Pour connaître les conditions et les coûts, consultez notre guide sur les propriétés en bail commercial. Le tableau ci-dessous compare les trois options principales.
La règle de recul côtier pour les acheteurs en front de mer
La loi indonésienne impose une règle de recul côtier d'un minimum de 100 mètres à partir de la ligne de marée haute. Cette zone tampon est appelée sempadan pantai, ou recul côtier.
La réglementation n'interdit pas tout développement en front de mer. Elle restreint les nouvelles constructions et impose de vérifier le plan d'urbanisme local avant de bâtir.
- Point clé : Le recul obligatoire limite les nouvelles constructions, ce qui accroît la valeur des villas existantes en front de mer disposant d'un permis légal.
C'est pourquoi nous vérifions minutieusement le zonage et les permis pour chaque transaction en front de mer. Une villa légale et parfaitement documentée située au bord de l'eau est une denrée rare.
Avant de jeter votre dévolu sur une propriété, assurez-vous qu'elle se situe en dehors de la zone tampon protégée ou qu'elle dispose des permis adéquats. Nous signalons tout problème de recul dans votre rapport de diligence raisonnable afin d'éviter toute surprise après la signature.
Quel est le prix d'une propriété en front de mer à Bali ?
Les prix varient considérablement en fonction de l'emplacement, de la taille du terrain et de la proximité immédiate avec l'eau. Nous classons les annonces types en trois catégories.
Ces catégories couvrent une grande partie de notre inventaire sur la côte de Bukit, de notre terrain Samudra Land à notre villa Villa Haloa. Les biens situés en front de mer occupent le haut du marché.
D'après notre expérience, les véritables villas de luxe en front de mer, comme notre annonce Villa Haloa, débutent souvent autour ou au-dessus d'un million de dollars. Les prix évoluant avec la demande, vérifiez toujours les annonces actuelles.
Les terrains en front de mer constituent une autre option pour les acheteurs souhaitant construire. Notre terrain en pleine propriété en front de mer par exemple, s'étend sur 8 702 mètres carrés avec vue sur l'océan.
Coûts, taxes et diligence raisonnable à Bali
Au-delà du prix d'achat, prévoyez un budget pour les taxes et les frais. Selon le résumé de PwC sur la taxe de transfert immobilier en Indonésie , l'acheteur est redevable de la BPHTB à hauteur de 5 % maximum. La BPHTB est la taxe d'acquisition unique à la charge de l'acheteur.
Comme l'explique un guide comparatif sur la propriété à Bali, le bail emphytéotique (leasehold) n'est pas soumis à la BPHTB car cette taxe s'applique uniquement aux transferts de titres enregistrés, et non aux contrats de location. Le vendeur paie séparément la PPh, qui correspond à l'impôt sur le revenu du vendeur sur la vente.
Vous devrez également payer une taxe annuelle foncière et immobilière, appelée PBB. Des frais de notaire et des honoraires juridiques s'appliquent généralement aussi.
La diligence raisonnable vous protège contre les problèmes de titre, de zonage et de permis. Nous fournissons un rapport clair avant votre signature, et notre Guide de diligence raisonnable à Bali explique ce que nous vérifions.
Où acheter une propriété en bord de mer à Bali
La plupart des propriétés en bord de mer à Bali que nous gérons se situent le long de la péninsule de Bukit, au sud de l'aéroport. Cette côte allie culture du surf et forte demande locative. Chaque village côtier y possède son propre caractère et sa propre gamme de prix.
Bingin est un village balnéaire où tout se fait à pied, avec une atmosphère animée et décontractée. Il attire les surfeurs, les nomades numériques et bénéficie d'une demande locative saisonnière constante. Parcourez nos annonces immobilières à Bingin pour découvrir les maisons et terrains actuellement disponibles.
Balangan est une zone plus calme et en plein essor, dotée de larges étendues de sable et suscitant un intérêt croissant. Les prix y sont souvent inférieurs à ceux des villages plus fréquentés, ce qui séduit les premiers investisseurs. Notre page dédiée aux propriétés côtières de Balangan présente les offres actuelles.
Uluwatu et Ungasan offrent des vues imprenables depuis les falaises et des villas de luxe à proximité. Chaque secteur correspond à un budget et un mode de vie différents ; nous vous aidons donc à trouver celui qui vous convient le mieux.
Investir dans une propriété en bord de mer à Bali est-il une bonne idée ?
La demande pour Bali reste forte. Les chiffres officiels du BPS-Statistics Indonesia sur les arrivées de touristes à Bali ont enregistré 551 100 arrivées directes d'étrangers pour le seul mois de décembre 2024, soit une hausse de 16,54 % par rapport au mois précédent.
Les hôtels se remplissent également. Les données du BPS-Statistics Indonesia sur le taux d'occupation des hôtels à Bali indiquent un taux d'occupation des chambres d'hôtels classés de 63,71 % en décembre 2024, contre 62,19 % un an plus tôt.
La situation nationale confirme cette tendance. Les investissements réalisés en Indonésie ont atteint 1 714,2 billions de roupies indonésiennes en 2024, soit une augmentation de 20,8 % sur un an, selon le ministère de l'Investissement/BKPM.
Nous observons des rendements locatifs à court terme d'environ 9 % à 15 % pour des villas au design soigné situées dans des zones prisées d'Uluwatu, telles que Bingin et Balangan. Il s'agit d'une estimation de la marque, et non d'une garantie.
- Point clé : Les rendements sont des estimations et non des garanties ; veuillez donc confirmer ces chiffres par votre propre diligence raisonnable.
Les rendements varient en fonction de l'emplacement, de la conception et de la gestion. Effectuez toujours vos propres vérifications avant d'acheter.
FAQ
Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en bord de mer à Bali ?
Oui. Nous aidons les étrangers à acquérir des propriétés en bord de mer via un bail (leasehold), un droit d'usage (Hak Pakai) ou une société PT PMA, et non en pleine propriété personnelle (freehold).
Qu'est-ce que la règle de recul côtier ?
Le recul côtier, ou sempadan pantai, est une zone tampon d'au moins 100 mètres à partir de la ligne de marée haute. Elle limite les nouvelles constructions à proximité de l'eau.
Combien coûte une propriété en bord de mer à Bali ?
D'après notre expérience, les prix varient d'environ 180 000 $ pour des propriétés d'entrée de gamme à 600 000 $ et plus pour des villas de luxe. Les biens situés directement en front de mer, comme notre villa Villa Haloa, commencent souvent aux alentours ou au-dessus d'un million de dollars.
Quelles taxes devrai-je payer en tant qu'acheteur ?
Vous devez vous acquitter de la BPHTB, la taxe d'acquisition pour l'acheteur, plafonnée à 5 %, bien qu'elle ne s'applique pas aux baux. Vous payez également l'impôt foncier annuel (PBB), tandis que le vendeur règle la PPh, l'impôt sur le revenu du vendeur.
Puis-je acheter à distance depuis l'étranger ?
Oui, nous accompagnons les achats à distance avec un soutien juridique complet et des visites vidéo. De nombreuses transactions sont finalisées en 30 à 60 jours une fois que vous avez choisi votre bien.
Conclusion
L'achat d'une propriété en bord de mer à Bali est à la portée des investisseurs étrangers qui en maîtrisent les règles. La bonne structure juridique, des prix transparents et une diligence raisonnable rigoureuse font toute la différence.
Nous connaissons la côte de Bukit sur le bout des doigts et nous occupons de tous les aspects juridiques pour vous. Que vous recherchiez une résidence personnelle ou un investissement locatif, nous vous aidons à acheter en toute confiance.
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